Плюсы и минусы ТСЖ: оценка эффективности ведения хозяйства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы ТСЖ: оценка эффективности ведения хозяйства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Создать ТСЖ — это просто: основные этапы
Прежде чем создавать товарищество собственников жилья, стоит узнать все о ТСЖ (основной источник информации — Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты). Кроме того, желательно оценить текущие расходы на управление недвижимостью и рассчитать, насколько получится их уменьшить при отказе от услуг управляющей компании. Здесь важна не только финансовая составляющая: при одинаковых расходах ТСЖ обеспечивает значительно более качественное исполнение услуг.
Дальнейшие этапы будут такими:
- Подготовка устава ТСЖ
- Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома
- Подача документов на государственную регистрацию.
Преимущества и недостатки такого сообщества
К основным достоинствам жилтоварищества как формы организации владельцев недвижимости относят:
- возможность непосредственного контроля со стороны жильцов;
- невысокие расходы на управленческий аппарат;
- близость руководства к жителям и понимание их проблем.
Так как органы правления избираются непосредственно из числа жильцов, они вызывают больше доверия. Кроме того, в отличие от управляющих компаний, жилищные товарищества не предусматривают извлечение прибыли. У председателя может быть зарплата в 15-30 тысяч рублей, но она несравнима с прибылью крупных управляющих компаний, которая формируется из средств жителей.
У ТСЖ имеются и ряд недостатков:
- возможная низкая компетенция руководства;
- неповоротливость структуры.
Нечасто у избранного председателя имеется нужный опыт работы и знания жилищного законодательства, из-за этого приходится нанимать стороннего специалиста, и тогда расходы членов ТСЖ мало отличаются от расходов, которые несут собственники, выбравшие УК.
Собрать вместе половину всех владельцев часто бывает затруднительно, особенно в больших организациях, из-за этого важное решение может быть долго не принято.
Начало работы товарищества собственников жилья
В обязанности членов ТСЖ входит управление многоквартирным домом, чем и важно заняться с момента регистрации. В первую очередь необходимо отправиться в УК и сообщить им о том, что договор расторгнут. Вместе с этим запросите техническую документацию на дом. Далее потребуется:
- Составить реестр членов товарищества, предварительно запросив у всех заявления.
- Провести общее собрание, определив на нем права и обязанности ТСЖ, план работ на год, смету расходов и доходов, размер платы за жилье.
- Выбрать подрядчиков и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
- Заключить с собственниками, которые отказались вступать в товарищество, договоры об оказании услуг по управлению домом.
- Организовать начисление и сбор платы за коммунальные платежи.
Что дает членство в ТСЖ
Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.
Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.
При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.
Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.
Дата публикации материала: сентябрь 2016.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Преимущества и недостатки ТСЖ и УК, что лучше выбрать: плюсы и минусы
Очень сложно определить, что лучше – ТСЖ или УК. Поэтому необходимо более детально разобраться в данном вопросе.
ТСЖ имеет следующие преимущества:
- собственники принимают непосредственное участие в управлении;
- решение принимается при участии всех участников;
- более качественное управление, так как люди делают это для себя.
Управляющая организация, для примера, лучше в следующем:
- это профессиональная организация, поэтому управление будет более качественным;
- большие связи с различными структурами, предоставляющими услуги собственникам жилых помещений;
- освобождение собственников от всех обязанностей и беспокойств за свое имущество.
В одном плохо выбирать управляющую компанию — это фирма, осуществляющая, прежде всего, предпринимательскую деятельность, поэтому интересы собственников зачастую уходят на второй план.
За что можно подать жалобу на ТСЖ?
Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:
- ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
- нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
- повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
- низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
- отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
- несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
- приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
- отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.
Минусов меньше, но от этого они не стали менее серьезными:
- несовершенства законодательства, не позволяющие отладить систему расчетов.
Если кто-то будет прятаться от платежей, то однажды поставщику услуг это надоест и он взыщет неполученное через суд.А судье все равно, откуда поступят деньги, главное, чтобы поступили. И не исключено, что жителям придется платить по счетам дважды;
- постоянные столкновения с льготниками;
- платежи за эксплуатацию заметно выше;
- всегда есть риск ошибки в кандидате на пост председателя;
- закон в этом случае не предусматривает жестких мер для недобросовестных собственников — например неплательщиков, безынициативных, либо тех, кто осуществил нелегальную перепланировку.
Узнайте из наших статей о том, как и куда можно пожаловаться на работу вашего товарищества, и можно ли выйти из него. Образцы заявлений в ТСЖ о протечках, затоплениях и просьбах проведения ремонта вы можете .
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
К минусам ТСЖ в многоквартирном доме можно отнести:
- Непростая процедура регистрации юрлица, состоящая из нескольких ступеней.
- Недостаточная сумма собственного капитала для погашения возникающих задолженностей, что может спровоцировать конфликт с подрядными организациями.
- Объединение является некоммерческой структурой, что не позволяет оформлять право собственности на недвижимые объекты.
- Ответственность жильцов за принимаемые решения финансового характера: ведение бухгалтерского учета, хранение документов, величина членских взносов.
- Отсутствие строгих мер ответственности к должникам и прочим нарушителям.
Ниже приведена сравнительная таблица преимуществ и недостатков выбранной формы управления.
| Плюсы ТСЖ | Минусы ТСЖ |
| 1-ый плюс: владельцы недвижимости, для экономии денег, могут самостоятельно выполнять какие-то виды работ. 2-ой плюс: отсутствие вышестоящего органа управления, что минимизирует коррупционную составляющую. 3-ий плюс: более высокая стоимость недвижимости при такой форме управления. 4-ый плюс: минимизация издержек и возможности возникновения задолженности перед подрядными организациями за счет перечисления денег со счета в банке. 5-ый плюс: при заключении гражданских договоров юрлицо может выступать в качестве посредника. Это позволит снизить затраты и будет способствовать самообеспечению. Такими полномочиями объединение наделяется ст.152 жилищного законодательства. |
1-ый минус: если в состав активистов войдут собственники жилых помещений, плохо понимающие проблемы дома, то появятся сложности в организации работы и принятии верных решений. 2-ой минус: при возникновении у жильцов многоквартирного дома долга за предоставленные услуги его сумма должна быть распределена и выплачена остальными владельцами. В противном случае ТСЖ не сможет оплатить услуги подрядных организаций. 3-ий минус: в связи с тем, что для некоторых видов работ услуги подрядчика используются 1 раз, на предоставление скидки рассчитывать не придется. 4-ый минус: наличие льготных категорий граждан и выпадающие доходы. 5-ый минус: непостоянство законодательных актов, касающихся коммунальной сферы. 6-ой минус: тарифы на коммунальные услуги не могут превышать значений, определенных тарифной службой. |
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Создание ТСЖ может иметь как преимущества, так и недостатки зависимо от возникших ситуаций.
Недостатки:
- дополнительные финансовые траты на благоустройство двора;
- возможные конфликты между участниками ТСЖ;
- отсутствие своевременной уплаты коммунальных платежей жильцами. Задолженность, как правило, распределяется между другими жильцами;
- необходимость содержать дополнительных специалистов, таких как бухгалтер, слесарь.
Преимущества:
- возможность самостоятельно распределять все средства на благоустройство дома;
- возможность вне очереди решать важные вопросы;
- возможность переизбирать председателя общества, в случае если последний, не выполняет поставленных задач;
- контроль над выполненной работой проводится всеми участниками общества.
Могут рассматриваться другие недостатки и преимущества такого сообщества, однако в случае если возникают какие –либо спорные вопросы решение принимается общим голосованием что уравнивает права всех владельцев имущества в многоквартирном доме.
Большая часть многоквартирных домов находится под управлением специальных организаций, которые занимаются предоставлением такого вида услуг.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.
Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.
Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.
Жск что это такое? преимущества и недостатки, принцип работы
Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.
Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.
Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс.Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.
- Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз, в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.
- В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.
- То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.