Брачный договор при покупке жилья в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Когда лучше составить договор
Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.
Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:
- заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
- непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
- составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
- оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.
Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.
Почему на практике согласие все равно попросят
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.
Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Обязанность одного из супругов выписаться из квартиры после развода, если она осталась в собственности другого
Если квартира по условиям договора после развода становится собственностью одного из супругов, владелец вправе потребовать освобождения принадлежащей ему жилой площади в сроки, определенные действующим законодательством. То есть второй супруг, который не является собственником, должен выписаться из квартиры. Это требование гарантировано ст. 457 Гражданского кодекса РФ (если срок определен брачным контрактом) или ст. 314 ГК РФ – если не определен.
В случае, когда договор не устанавливает конкретных сроков выписки, они определяются как «разумные» и не должны превышать 30 дней.
В ситуации, когда супруг, в обязанность которого входит выписка с жилплощади собственника, отказывается выполнять установленные нормы, этот вопрос решается путем подачи соответствующего заявления в суд и ГУВМ МВД.
Порядок раздела имущества по договору
Имущество делится по брачному контракту в соответствии со следующими правилами:
- Условия договора имеют бесспорный приоритет перед нормами законодательства о разделе семейного имущества. Если разделение активов происходит в суде, то судья будет исходить при решении спорных вопросов из положений договора, а не из положений Семейного кодекса.
- Часть совместного имущества, которую супруги решили не делить по брачному договору, распределяется между ними в ходе развода согласно нормам Семейного кодекса.
- Если контракт на 100% признан недействительным или же признаны недействительными нормы контракта, касающиеся раздела супружеского имущества, то разделение активов происходит по нормам семейного законодательства.
Когда согласие трудно получить?
Чаще всего, для совершения той или иной сделки достаточно, устного согласия супруга. Однако, при сделках с недвижимостью каждый, имеющий значение момент, должен быть подтвержден документально. Также как и передача денег от покупателя к продавцу не может быть заверена устно, а только надлежащим образом оформленной распиской, так и согласие нужно записать на бумаге и заверить в нотариальной конторе.
Иногда супруги отказываются дать согласие. Причины могут быть:
- Отсутствие полной информации о правилах совершения сделок данного типа.
- Неправильное оформление документа из-за отсутствия знаний и опыта.
- Принципиальный отказ супруга от сделки.
- Умышленное сокрытие информации о сделке от супруга.
Особенности брачного договора на квартиру
При составлении этого документа стороны должны изложить все возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть между ними относительно владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. При этом во внимание принимаются буквально все факторы, так или иначе влияющие на имущественные отношения – наличие детей, родственников, в том числе проживающих вместе с супругами, состояние здоровья супругов, их материальное положение и т. п.
Законодатель запрещает вносить в брачный договор на квартиру какие-либо условия, ущемляющие права одного из супругов. При наличии таковых, в том случае, когда это будет доказано в судебном порядке, такой брачный договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Брачный договор также может содержать и порядок отказа от квартиры одного из супругов, порядок вступления в право собственности другим супругом и условия такого события.
Отвечая на вопрос нужен ли брачный договор при покупке квартиры, все упирается в особенности отношений между супругами, их взглядами на супружескую жизнь и прагматичное отношение к имущественным вопросам.
Порядок продажи доли постороннему лицу
Что такое долевая собственность при покупке квартиры, когда она возникает и нужен ли нотариус для сделки Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить ее. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее. Поскольку упомянут и такой вариант, как совместная собственность, необходимо указать, в чем различие между ним и долевой. Принципиальная разница между долевой и совместной состоит в следующем:
Согласно ч. 3 ст. 244 ГК РФ, долевая собственность – это вариант общей собственности, который применяется по умолчанию, если закон прямо не предусмотрел, что на объект возникает другой вариант – собственность совместная.
Этапы заключения сделки
Покупка квартиры в долевую собственность супругами (не супругами) с детьми и без: пошаговая инструкция Но при разводе супруг, не участвовавший в купле-продаже, вправе оспорить сделку. Основанием в иске можно считать отсутствие уведомления. Опытный адвокат без труда выиграет дело в суде. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, рекомендуется предоставлять в нотариальную контору письменное согласие либо правильно оформленное брачное соглашение. Все сделки с долями оформляют через нотариуса. Специалист попросит предъявить согласие супруга(и). По умолчанию (СК РФ, статья 35, п. 2) разрешение не требуется, так как подразумевается совместное принятие важных решений. Одновременно действует норма о равноценном распределении приобретенной собственности, нажитой в браке.
Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.
Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.
В следующих ситуациях может быть установлена Недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.
- Супруг-покупатель или Продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
- Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
- Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.
Для того чтобы оспорить сделку, потребуется обратиться в районный суд по адресу регистрации истца или ответчика. В исковом обращении необходимо отразить следующую информацию:
- название суда, адрес его расположения;
- сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адреса регистрации, контактные данные для связи (№ телефона, адрес электронного почтового ящика);
- информация о жилье, включая ее адрес, реквизиты документа купли-продажи и т. д.;
- основание для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи и признать ее недействительной, с указанием соответствующих законодательных статей, а также с приведением доказательственных фактов;
- просьба суду установить недействительность сделки;
- перечень прикладываемой документации;
- дата направления иска в суд, подпись заявителя.
К необходимым документам относятся паспорт заявителя, договор купли-продажи и иная документация, имеющая отношение к рассматриваемому делу.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В интернете приводят такую ситуацию. Супруг оформляет на себя кредит на покупку жилья, а жена не желает выступать поручителем. Якобы, в этом случае банк потребует заключить брачный договор, где будет определён порядок пользования имуществом при разводе. И это соответствует действительности. Обязанность законом не предусмотрена, но банк потребует заключения брачного договора, где квартира «отойдёт» основному заёмщику.
К чему такие сложности? Если второй супруг не выступил поручителем (созаёмщиком), он может требовать выделения ему 1/2 доли в праве собственности. И тогда банк несёт двойной риск: мало того, что платежи могут не поступить, так ещё и квартиру так просто не продашь. Брачный договор становится выходом, благодаря которому одобряют сделку.
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Случаи расторжения брачного договора
Также брачный договор имеет свойства быть расторгнутым по соглашению сторон. Если стороны не могут договориться об условиях прекращения данного соглашения, все вопросы решаются в судебном порядке. Брачное соглашение супругов не должно ставить кого – то из сторон в неудобное положение, создавая для него неблагоприятные условия. Это противоречит семейному и гражданскому законодательству и может быть запросто оспорено в судебном порядке.
Компания Чистые Пруды всегда рада помочь в составлении брачного договора между супругами при приобретении недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье с нами просто и выгодно. Знания и многолетний опыт работы наших юристов и риелторов, дают возможность грамотно подготовить стороны к проведению сделки с заключением брачного соглашения. АН Чистые Пруды ответит на все интересующие вопросы, касающиеся брачных договоров между супругами. Мы будем способствовать компромиссным решениям всех ваших квартирных вопросов.
Оформление собственности с выделением долей
При приобретении квартиры на двоих муж и жена могут оформить общую долевую собственность — в равных пропорциях либо пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый останется со своей долей.
В случае продажи своей доли одним из супругов, второй имеет преимущественное право покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Продавец обязан письменно уведомить второго участника долевой собственности о желании продать свою долю. Если вторая половина в течение месяца после извещения не покупает долю — продавец может продать ее третьему лицу. Если другой супруг письменно отказывается от покупки — то продавать долю можно раньше, чем через месяц. А вот подарить свою долю третьему лицу можно без уведомления второй половины.