Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как провести альтернативную сделку

2. Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

3. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

4. Порядок проведения альтернативной сделки

5. Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

6. Как правильно провести альтернативную сделку?

7. Альтернативная сделка

8. Плюсы и минусы сделок

9. Что такое альтернативная сделка на примерах

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Порядок проведения альтернативной сделки

Альтернативная сделка — это отличный вариант для покупателей, которые не хотят брать ипотеку, не готовы доплачивать больше денег, или не имеют возможности купить жилье в новостройке. Но как провести альтернативную сделку, чтобы избежать минусов и оформить все правильно?

Во-первых, какие документы нужны для проведения сделки? Покупатели и продавцы должны предоставить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, и если есть ипотека, документы на нее. Также стоит проверить наличие налоговых задолженностей и проверки недвижимости.

Во-вторых, кто поможет в оформлении сделки? Нотариус — главный помощник в оформлении документов и переходе права собственности. Это необходимо, чтобы быть уверенным в передаче прав на вашей новой квартире.

В-третьих, какие порядок действий при проведении альтернативной сделки? Необходимо, чтобы продавец был готов продать свою квартиру. Если квартира заложена, то продавец должен разобраться с банком. Если продавец является недействительным лицом, например, несовершеннолетний, то необходимо провести дополнительные проверки.

При подписании договора на покупку квартиры, продавец должен передать личные данные покупателя нотариусу. Также покупатель должен заплатить деньги за квартиру, если они были предоплачены, а также доплатить, если таковая была договорена. Обычно, переход права собственности занимает около месяца.

Наконец, главный вопрос — какие виды альтернативной сделки? Самый лучший вариант — продавец желает купить другую квартиру одновременно с продажей своей. Таким образом, обмен происходит без доплаты и мгновенной помощи банковских кредитов.

Однако, если это не возможно, параллельно можно попытаться продать недвижимость на вторичном рынке и передать права собственности посредством оформления договоров, или же привлечь инвесторов в свою квартиру. Во избежание нежелательных последствий, нежелательны долгосрочные договора.

Помните, что проведение альтернативной сделки требует наличия документов и оформления договора купли-продажи, а также помощи нотариуса;
Перед проведением сделки проверьте наличие налоговых задолженностей и проверки недвижимости, а также возможность перехода права собственности;
Если продавец не является действительным лицом, дополнительно проводятся проверки;
Выбирайте лучший вариант альтернативной сделки, чтобы не остаться без денег и жилья, и не подпасть под дополнительные долгосрочные договора.

Каждый покупатель недвижимости готовы купить квартиру в кредит или за наличные деньги. Но если вы уже имеете жилье и планируете купить новую квартиру, то перед переходом к новой покупке появляется одна важная задача – оформление сделки.

Сегодня на рынке недвижимости существует множество видов договоров и альтернативная сделка купли-продажи квартиры – одна из лучших. Если вы не уверены, какую из договоренностей выбрать, то можно обратиться за помощью к специалисту, который поможет вам проверить документы и определить, какие из них необходимы в вашей ситуации.

Если вы готовы к покупке новой квартиры, то надо учесть, что переход права на жилье осуществляется не одновременно с куплей и передачи ключей, а в течение недели, после того как был оформлен договор.

По данным экспертов, если продавцы не смогут предоставить вам выписку из ЕГРН узнайте, какие риски вы готовы взять на себя. Ведь без выписки можно остаться не только без квартиры, но и без денег в вашей ситуации.

Каждый покупатель недвижимости имеет право на проверки документов и налоги перед оформлением сделки. Для этого необходимо обратиться в нотариус и узнать, какие документы вам необходимы в вашей ситуации.

Несовершеннолетние могут покупать квартиры в кредит или наличными, если они имеют личный доход и получили одобрение со стороны банка. При оформлении ипотеки необходимо учесть, что вы должны рассчитывать с вашей текущей зарплаты на покрытие ипотечных платежей.

Одним из минусов этой сделки является проведение данной сделки за счет покупателя, что в свою очередь увеличивает сумму продажи квартиры.
Кроме того, альтернативная сделка купли-продажи квартиры может быть более трудоемкой и затратной, чем другие виды сделок.

Но несмотря на все возможные трудности, альтернативная сделка купли-продажи квартиры могут быть лучшим вариантом в вашей ситуации!

Квартира	Сумма, млн	Оформление
Однокомнатная	5,8 млн	Альтернативная сделка
Двухкомнатная	8,2 млн	Купля-продажа
Трехкомнатная	10,7 млн	Ипотека

Риски бывают разного характера:

Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.

Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):

Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.

Как правильно провести альтернативную сделку?

Оценка объекта недвижимости, а также необходимости и суммы доплаты.
Подбор претендента на продаваемую квартиру. Для подтверждения его намерений получают задаток.
Поиск вариантов для переезда и внесение аванса.
Построение цепочки операций.
Правовая экспертиза документов и объектов.
Подготовка договоров купли-продажи, согласование порядка их оформления и регистрации, условий расчета.
Оплата. Как это происходит в таких сделках? Сначала арендуются депозитарные ячейки (их число зависит от количества объектов), в которые кладут деньги за каждую квартиру (доступ к ним открывается после официального перехода прав собственности).
Подписание документов и их одновременная подача на регистрацию в Росреестр.
Освобождение жилья в оговоренный срок с оформлением акта.

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

Главные участники такого договора:

покупатель первой квартиры;
продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
придется много контактировать с другими участниками цепочки;
большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
возможна несогласованность действий участников цепочки;
стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Плюсы и минусы сделок

Как преимущества, так и недостатки альтернативной сделки есть для всех участников.

Участник АС	Достоинства	Недостатки
Покупатель	Поскольку АС – процедура сложная и сопровождается рисками, продавцы часто снижают стоимость квартир, поэтому можно приобрести квартиру по цене, которая будет немного ниже рыночной.	Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет подходящий объект для покупки.
Покупатель-продавец	Не нужно снимать квартиру на время поиска новой, можно сразу же из проданной переехать в купленную.	Продавец-покупатель зависит от продавца: если тот откажется от продажи, придется, в свою очередь, отказывать и покупателю.
Продавец	Продавцу-покупателю нужно быстрее купить квартиру, поэтому он может предложить большую сумму.	Оформление документов – процедура длительная, поскольку в ней принимает участие несколько человек.

Что такое альтернативная сделка на примерах

На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:

Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.

Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:

Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.