Сделки с долевой собственностью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.
Правомерна ли продажа доли в доме без земли
Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:
- На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
- Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
- Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
- Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.
На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Пример № 1. Иванов И.И. законный владелец дома и земельного участка
Следуя принципу единства судьбы земельного участка и жилого дома, построенного на нём, оба объекта недвижимости не передаются другим лицам по отдельности.
Следовательно, если Иванов И.И. решает продавать дом, покупатель получает и землю. Автоматически продаются два, связанных между собой, объекта. Такое правило закреплено и в п.2 и 3 ст.552, и в ст.237 Гражданского кодекса РФ.
Когда дом и земля принадлежат на праве собственности двум и более гражданам, они становятся долевыми владельцами. Если Иванов И.И.собственник дома и участка, на который законные права имеют ещё два владельца, решает продать свою долю, покупатель в момент сделки получает право на часть земли. В таком случае невозможно продать долю в доме и часть земли и оставить покупателя без права законного владения такими объектами.
Например, Иванов И.И. владеет половиной дома и половиной земельного участка под ним, продавая долю, покупатели автоматически получает право собственности на такие половины.
Отметим, что продавая дом с долями, собственники перед сделкой проводят отчуждение такого владения.
Продать часть дома без земли нельзя, когда такая часть не выделяется в натуре вместе с частью земли. Здесь участок становится общей долевой собственностью обеих сторон сделки и продавца, и покупателя.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников.
Особенность продажи долевой собственности заключается в том, что совладелец обладает преобладающим правом приобретения перед иными лицами. Подобное означает, что предложение о продаже должно изначально поступить в его адрес, а при получении отказа возможна реализация на тех же условиях. Если совладельцев несколько и все они выразили согласие на приобретение доли, то продавец вправе выбрать любого из них.
В жизни распространены ситуации, когда между действующими совладельцами возникают конфликты, которые затрудняют продажу доли одним из собственников. Они могут быть связаны с затягиванием времени получения разрешения и иными обстоятельствами. В такой ситуации достаточно пройти процедуру уведомления, после чего можно переходить к продаже жилого имущества.
Законодательно четко установленной формы уведомления не установлено, но в документе должны быть указаны все необходимые для такого документа сведения.
В перечень обязательных входит:
- информация об отправителе;
- наименование документа;
- данные об объекте недвижимости;
- сведения о принадлежащей доле;
- информация о намерении отчуждения;
- стоимость в виде цифр и прописи;
- просьба дать ответ в течение месяца;
- указание последствий отказа.
Извещение должно быть составлено для каждого совладельца и один экземпляр продавец доли оставляет у себя.
При обращении к нотариусу потребуются следующие документы:
- подтверждение права владения долей;
- согласие на отчуждение от супруга;
- справка о количестве зарегистрированных лиц.
Как продать долю в доме без земли
Есть некий жилой дом, который фактически (не юридически) представляет собой 4-квартирный жилой дом. Однако земельный участок для его эксплуатации не предоставлен. Право собственности одним из дольщиков зарегистрировано на основании решения суда (наследственное дело).
В ФРС говорят, что без ЗУ под домом переход права собственности на долю не зарегят. Вот на целый дом — зарегили, долю — нет. Ссылаются на ФЗ о госрегистрации.
Лично я в упор не вижу, где там такое. Есть кто подскажет?
Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:
— если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.
Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.
Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Возможно ли, законным образом продать дом без земли?
Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.
По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.
Ситуация вторая – дом в собственности, земля в собственность не оформлена.
В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате. К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер. Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.
Земельный участок может принадлежать собственнику дома на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.
Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить. В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.
Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?
Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли для конкретной местности, например, в моем районе минимальный участок – это 6 соток.
Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.
Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.
В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве дома одновременно с долей в праве земельного участка.
Ситуация пятая – у дома и земельного участка разные частные собственники.
Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.
Особенности оформления земли без строения
Если Вы хотите купить или продать земельный участок без дома, чтобы при оформлении не возникло сложностей, необходимо:
- Сравнить данные кадастрового плана с теми, что указаны в праве собственности. Информация должна в точности совпадать.
- Проверить статус надела, местоположение и указанное назначение. Территория может оказаться рекреационной, сельскохозяйственной и т.д. В этом случае использовать ее для жилой застройки запрещено.
- Выяснить есть ли по объекту обременения. Обратившись в МФЦ можно сделать запрос на получение данных об ограничении прав собственника, запретах и арестах.