2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.

Что такое первичное жилье

Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.

Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.

Различия между первичным и вторичным рынками недвижимости

В сфере недвижимости разделение на первичный и вторичный рынки обусловлено тем, что они существенно различаются по количеству предложений, ценам и способу заключения сделок. Различие между этими двумя рынками также помогает анализировать весь рынок жилья в Пензе с точки зрения экономики и удовлетворения потребностей общества в жилье.

С точки зрения покупателей недвижимости, различия между первичным и вторичным рынком в основном сводятся к тому, что мы покупаем новые квартиры на первичном рынке, а подержанные – на вторичном. В обоих случаях их можно приобрести за наличные или с помощью ипотеки. Однако различия между этими рынками намного больше и выявляются на различных этапах поиска и приобретения недвижимости, в первую очередь, в плане формальностей, которые необходимо выполнить при покупке недвижимости.

Если вы хотите подать заявку на ипотеку вторичного рынка, вы должны сначала подписать предварительный договор с продавцом и приложить его к заявке на кредит. Однако средства будут выведены банком только после заключения соответствующего нотариального акта о переходе права собственности непосредственно на счет продавца.

С другой стороны, при покупке квартиры на первичном рынке, которая еще находится в стадии строительства, банк потребует от вас приложить к кредитной заявке либо предварительное соглашение, либо договор резервирования, заключенный с застройщиком, а затем еще и застройщикское соглашение и все его приложения.

В этом случае банк перечислит средства по кредиту на специальный счет эскроу застройщика и будет делать это траншами до завершения строительства объекта и передачи его в собственность покупателю.

Помните! В случае новых квартир объем документов, которые вы прилагаете к заявке на получение кредита, намного больше по сравнению с квартирами на вторичном рынке, что потенциально удлиняет весь процесс получения внешнего финансирования.

Также стоит упомянуть, что залог по ипотеке в виде ипотеки устанавливается по-разному при покупке на вторичном и первичном рынке. В случае с первым это возможно сразу, а при покупке новой строящейся квартиры это можно сделать только после окончания строительства и установления поземельной и ипотечной книги.

Прежде чем решить, что выбрать, первичный или вторичный рынок, стоит узнать все нюансы покупки.

Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.

Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.

В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.

Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка недвижимости:

• установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
• регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
• коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
• функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
• стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
• социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, различных категорий и характеристик. Специалисты по недвижимости выделяют несколько ее типов на этом рынке, классифицированных по физическим характеристикам и уровню стоимости:

• Низкосортное жилье – квартиры в домах старого года постройки, высотностью 2-3 этажа. В таких помещениях нередко отсутствуют основные коммуникации – канализация и водоснабжение. Обогрев домов часто осуществляется за счет печного отопления.
• Стандартные помещения – обычное вторичное жилье, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах высотностью 5-16 этажей.
• Квартиры улучшенного типа – жилье в современных и типовых домах, отличающееся повышенной комфортностью. Характерно наличие подсобных помещений типа кладовых и гардеробных, а также большее количество санузлов, чем в обычных помещениях.
• Элитное жилье – недвижимость класса А, особенностью которой является наличие облагороженной придомовой территории, паркинга, консьержа и охранников. В элитных домах, как правило, не более 30 квартир.

Сегменты рынка недвижимости

Известно, что, кроме объектов недвижимости, к рынку недвижимости можно причислить рынок земли, рынок нежилых помещений и, естественно, рынок жилья. Поскольку частный дом невозможно приобрести без земельного участка, то вопрос земли — это неотъемлемая часть в любом объекте недвижимости. Нежилые помещения — это объекты, в которых можно размещать различные офисные помещения, торговые центры, магазины, автостоянки и прочее.

Самым распространенным и доступным городскому обывателю является рынок жилья. У граждан часто на слуху бывают такие темы, как стоимость квартиры, покупка жилья в ипотеку и прочее. Рынок жилья делится на два вида жилищного фонда: городской и загородный.

• Городское жилье, в основном, представлено квартирами. Такие объекты недвижимости бывают очень разные. Часто их стоимость определяется уровнем качества. Например, жилые кварталы могут застраиваться типовыми жильем. Бывают дома улучшенной планировки, всем известные квартиры сталинских времён. Также на рынке жилья присутствуют элитные квартиры, которые включают в себя все удобства, несколько санузлов и этажность.
• Загородный рынок жилья представлен частными постройками.

Риски на рынке недвижимости

Когда человек имеет дело с рынком недвижимости, он подвержен определённым рискам. Источниками рисков могут быть юридические, экономические, административные, архитектурно-строительные риски:

• Юридические риски основываются на праве собственности, которое можно утратить и получить из-за этого убыток. Когда заключается договор, и в нём допускаются ошибки, при их обнаружении можно стать потерпевшей стороной. В некоторых случаях нормативные документы могут противоречить друг другу, поэтому, проводя сделки с недвижимостью, нужно быть всегда очень внимательным и аккуратным. Все объекты, которые вы хотите купить, необходимо проверять и анализировать. Лучше воздержаться от проведения сделок в том случае, если у вас нет достаточно полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. Тщательно исследуются юридические вопросы, касающиеся недвижимости. Чтобы предотвратить и снизить риски, нужно сотрудничать со страховыми компаниями.
• Экономические риски подразумевают под собой изменения рыночной ситуации. Бывает так, что вы вложитесь в какую-то недвижимость, а цена на неё упадёт. Соответственно продать по той же цене, что купили, не получится, не говоря о том, чтобы заработать. На экономическую ситуацию рынка недвижимости влияет конкуренция, альтернативные предложения на рынке. Для того чтобы всегда оставаться в плюсе, надо бесконечно прорабатывать свои экономические решения, изучать ситуацию на рынке.
• Административные риски заключаются в том, что в ходе проведения сделки могут поменяться условия, которые требуют выполнить органы власти. Например, может меняться налоговый режим. Требования по развитию городской инфраструктуры, подключения к инженерным сетям и обязательства на каждой стадии строительства, реконструкции и перепланировки нужно обязательно точно определять и закреплять в документах.
• Архитектурно-строительные риски заключаются в том, что вы можете неправильно выбрать объект, который будет не соответствовать окружающей застройке, который может включать в себя ошибки в конструктивных решениях. Чтобы исключить эти риски, нужно достаточно детально прорабатывать проекты сооружений и принятие решений относительно недвижимости. Нужно учитывать технологические риски, что очень важно при постройке первичной недвижимости.

Что нужно знать, покупая новую квартиру

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«Покупка жилья в строящемся доме всегда связана с рисками, поэтому обязательно проверяйте информацию о застройщике. Внимательно изучайте бумаги, которые есть у представителей компании. Сверьте все даты, все права и сертификаты застройщика, удостоверьтесь в добросовестности компании и только потом принимайте решение о покупке, чтобы в самый разгар строительства не оказалось, что дом уходит в долгострой, или из-за окончания права собственности на землю застройщику запретили возводить ЖК на неопределенный срок. Хотя ФЗ-214 и регулирует отношения застройщика с потребителем, не стоит забывать о существовании мошенников, готовых ввести вас в заблуждение поддельными бумагами или недействительными сертификатами».

Как сообщила управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, самая дешевая квартира в старых границах Москвы расположена в хрущевке в Дмитровском районе Северного административного округа. Эта однокомнатная квартира предлагается за 4,2 млн рублей. Она расположена на последнем этаже кирпичного пятиэтажного дома. Площадь кухни — 5,8 кв. м. Чемпион из хрущевки

Самая бюджетная квартира в пятиэтажном доме находится в поселке Птичное Первомайского района Троицкого административного округа. За нее просят всего 4 млн рублей. В квартире, находящейся на первом этаже, две изолированные комнаты, кухня площадью 5,5 кв. м и раздельный санузел. Она требует ремонта.

По словам эксперта, в среднем цена квадратного метра московской панельной хрущевки сейчас составляет 155,95 тыс. рублей, а кирпичной – 180,94 тыс. рублей. Однако стоимость любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры в пятиэтажном доме, зависит от местоположения. Например, в ЦАО средняя «однушка» в хрущевке стоит порядка 6,8 млн рублей, а такой же объект в Юго-Восточном административном округе обойдется почти на 2 млн дешевле — всего в 4,9 млн рублей».

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

• экономические;
• юридические;
• архитектурно-строительные;
• административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

• Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
• Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
• Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
• Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
• Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.

У каждого человека — свои приоритеты при выборе выгодного района для проживания. Одни выбирают месторасположение с хорошей транспортной развязкой поближе к работе или центру, где район – молодой, элитный.

Семейные стремятся проживать в районах с инфраструктурой, где в шаговой доступности – больницы, школы, садики. Пенсионерам лучше там, где спокойно и зелено. Преобладает свежий воздух, чтобы спокойно отдохнуть от шума, городской суеты.

Немалую роль играет экология. Хорошо, если рядом с домом расположен сквер, зеленый парк. Минус, если близко дымятся предприятия, проведены высоковольтные линии, вредящие здоровью.

Если есть личный автомобиль, то желательна парковка возле дома. Пожилым людям конечно хорошо, когда поблизости – аптеки, поликлиники, службы быта.

Видео о том, как выбрать квартиру во вторичке:

Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля.

Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.

Земля подразделяется на:

1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;

2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.).

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.

Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.

Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:

1) сооружения, введенные в эксплуатацию;

2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;

3) незавершенное строительство.

По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:

1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;

2) воспроизводимую – это сооружения, здания. По степени специализации различают:

1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.

2) неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.

Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики.

К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей.

Недвижимость обладает рядом свойств.

1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.

2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.

3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.

4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.

Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:

1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;

2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.

6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.

9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

• экономические;
• юридические;
• архитектурно-строительные;
• административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

• Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
• Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
• Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
• Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
• Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.

Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.

Вопрос первичного жилья имеет некоторые аспекты:

1. Денежный аспект. Здесь существует подтвержденная временем и практикой закономерность: чем раньше подписать договор о согласии на долевое строительство, тем более низкой будет стоимость 1 м кв. первичного жилья.
2. Сроки. Если договор был подписан в момент, когда дом находится еще на стадии котлована, сроки ввода в эксплуатацию и получения права собственности могут затянуться на довольно длительный срок (иногда до 2 лет). В этой ситуации более привлекательной выглядит жилье на вторичном рынке, поскольку в него можно въехать практически и сразу после заключения сделки.
3. Дополнительные затраты.
4. Квартира на первичном рынке жилья передается собственнику не только в юридическом смысле «чистой», но и буквальном. То есть отделка там будет черновая, что предполагает существенные траты на ремонт. В случае со вторичным жильем, ситуация обстоит намного проще. Но плюс первичного жилья в этом смысле заключается в возможности сделать ремонт так, как хочется именно собственнику. То есть, обустроить квартиру в соответствии с личными предпочтениями в плане стиля, цветовой гаммы, стоимости строительных материалов и их качественных характеристик. Что важнее – экономия на ремонте или первичное жилье, естественно, решать каждому конкретному покупателю самостоятельно.
5. Ипотека на первичном рынке жилья. С этим на практике часто возникают значительные сложности. Далеко не каждое финансовое учреждение станет кредитовать долевое строительство. Даже если какой-либо банк на это и согласится, то процентные ставки будут довольно высоки. Это обусловлено тем, что банки не желают брать на себя риск, поскольку в случае банкротства застройщика, они превращаются во владельцев неликвидных объектов.
6. Риск быть обманутым застройщиками высок только в том случае, если человек доверили свои средства строительной компании, имеющий низкий авторитет и плохую репутацию. Застройщик с солидным имиджем никогда не станет так рисковать. Поэтому сделки с подобными компаниями являются весьма выгодной процедурой с низкой вероятностью появления споров.

Итак, основные преимущества первичного рынка жилья — это:

• психологический комфорт собственника, обусловленный «эффектом первого хозяина»;
• юридическая «чистота»;
• возможность получения сверхрыночной прибыли до 30 %, в случае инвестирования на ранних этапах строительства.

Похожие записи:

• Паспортные данные, их использование и защита от мошенников
• Как подтвердить трудовой стаж без трудовой книжки
• Доплата за героя России в 2024 году