Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Обмен недвижимости в Москве

4х комнатную квартиру в центре ашхабаде меняю на недвижимость в москве,испании, италии,греции.

Меняю на съезд по договору мены две небольшие отдельные изолированные комнаты в юао,не доли,в разных домах, обе по 9,2 кв.м.,15 минут на маршрутке до метро; на 1 к.кв. в старой москве,требующую ремонта

Меняю отдельную,выделенную,изолированную комнату 9.2 кв.м.(не долю), в 2-х к.кв. 15 минут на маршрутке от метро царицыно, остановка элеваторная ул.,2/9 п/д…

Ищу дом в подмосковье(1 я линия)со всеми коммуникациями в обмен на 1 к комнатную квартиру в москве,рассмотрю все предложения

Предлагаю обмен на 1 к кв метро печатники,2/9 этажного панельного дома 33/19/6.7 квартира сдается договор подписан на год но можно расторгнуть.в собственности с 2000 года я один собственник никто не прописан.нужна дача кирпич с газом не далее 45 км от мкад. рассмотрю все предложения

Меняю 2 комнатную квартиру евроремонт , комнаты изолированные , сан . узел раздельный в г владимир на жильё в москве. рассмотрю все предложения ( комната, доля ).собственник. или продам.

Меняю участок в подмосковье на дом в соседних областях. меняю участок с зарегистрированным жилым домом в районе д. ясниково, днп «александровка», сергиево-пос…

Меняю две однушки,одна 36м в кирпичн доме в москве в некрасовке,другая в м.обл г егорьевск общ 36м в кирпичн доме на 2 этаже .нужно 2 комн квартира в москве в любом районе,на любом этаже.расмотрю все варианты

Меняю 2 двухкомнатные квартиры со всеми удобствами на на 2 этаже в городе вязники владимирской обл.( тихий уютный город для отдыха и жизни) плюс 2 -х этажную …

Меняю 2х комнатную квартиру в городе зарайске московской области на комнату в коммунальной квартире в городе москве без доплаты ,квартира в 2 х этажном доме на втором этаже 48 кв метров кухня 10м в квартире сделан ремонт

Предлогаеемый дом находится в 6 часах от москвы . дом находится в центре вся инфоструктура в шаговой доступности . потолки двухярусные из гипсокартона с фонар…Обменяю участок 11 соток, на 1 ком. квартиру в москве или на море. можно на автомобиль. 32 км. от москвы. новое москва. элитный коттеджный посёлок звезда-95. в посёлке магазины…

Меняю участок на ереван, на 1-2 ком. квартиру, с вашей доплатой. или, продаю участок 11соток. 32 км. от москвы. новое москва. элитный катежный посёлок звезда-95. в пос…

Обменяю 2-х комнатную квартиру, 43,7 кв.м., попавшую под снос по программе ренновации, расположенную в сао, войковский район, на аналогичную квартиру, идущую под снос по программе ренновации , в сзао.

рассмотрю различные варианты.

Меняю удобный дом в новой москве, г. троицк, все коммуникации городские (газ, электричество, вода, телефон), отопление свое – газовый котел. участок 14 соток …Продаю/меняю/бартер по кадастровой стоимости 85 млн.р. посреднику %ы москва,м.

бунинская аллея (3км),д. ямонтово 8 км от мкад калужского ш. скоро (5 мин.от дом…

Меняю 3-х ком.кв в анапе.распашонка с ремонтом, телефон,интернет,триколор,2-кондиционера,в спальном районе .кругом горы и море. на 1 ком.ув. в троицке новая москва.

фото по запросу.

Документы для заключения сделки

Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:

• заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
• свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
• договор мены;
• согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
• квитанция об оплате государственной пошлины:
• документы, удостоверяющие личность участников сделки;
• согласие второго супруга на совершение сделки;
• кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
• правоустанавливающий документ на землю;
• технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.

Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.

Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата.

Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.

Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре, детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.

Третья причина – финансовый вопрос.

Содержать дом стоит намного дороже, нежели чем даже самую ультрасовременное обособленное помещение в многоквартирном здании. Вам потребуется следить за своим участком, домом, платить повышенные налоги ввиду значительного большего расхода ресурсов.

Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.

Последней в рейтинге самых распространенных причин является одиночество.

Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.

В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья, так как она по факту пустует.

Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в обособленное помещение в многоквартирном здании, где затраты на жилье будут существенно ниже.

О причинах обмена квартиры на дом можно узнать из другой нашей статьи.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Плюсы и минусы обмена квартир на частные дома

Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:

• быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
• участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
• правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
• уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
• значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
• отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
• приобретение более просторного жилья;
• возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
• постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
• возможность заводить домашних животных в любом количестве.

Можно ли обойтись без посредников

В заключении сделки можно обойтись без посредников. Если собственник не хочет или не может привлечь специалистов, тогда ему предстоит самостоятельно оценить стоимость и состояние жилплощади, на которую будет совершен обмен.

Это подразумевает ряд неудобств:

• поездку в другой населенный пункт;
• проверку юридической чистоты документов;
• самостоятельную оценку желаемой недвижимости, которую обычно проводит независимый эксперт;
• самостоятельную передачу необходимых документов в регистрационные органы.

Если собственника не пугают данные неудобства и дополнительная ответственность, то сделку можно осуществить самостоятельно.

Много вопросов вызывает проведение сделки обмена квартирами и прочей недвижимостью не только в разных населенных пунктах, но и в пределах одного. Ответить на некоторые из них могут статьи наших экспертов, посвященные теме обмена:

• жильем во время отпуска;
• дома на дом либо прочую недвижимость;
• земельного участка на другое недвижимое имущество;
• жилыми помещениями по договору соцнайма;
• земельного участка и жилой недвижимости на автомобиль.

Правильный обмен квартиры на дом. Как не остаться обманутым при сделке?

Можно воспользоваться одним из двух вариантов поиска необходимого объекта недвижимости. В первом случае, стоит совершать поиск самостоятельно, но это потребует значительных затрат времени. Также необходимо выполнить определенные отчисления средств на рекламу.

Альтернативным вариантом станет обращение в агентство недвижимости. Опытные сотрудники смогут без проблем подобрать достойный вариант недвижимости, учитывая требования клиента, его финансовые возможности.

Важно не выпустить из внимания специфику района, в котором располагается объект недвижимости. Получить информацию можно из открытых источников, самостоятельно посетить районы расположения недвижимости. Важно провести анализ экологической обстановки, доступность транспортного сообщения и прочие показатели.

Когда недвижимость подобрана, потребуется совершить следующие действия:

1. Заказать в установленной форме выписку из ЕГРН;
2. Оплатить предусмотренный соглашением задаток или аванс (в случае наличия);
3. Заключить с владельцами предварительный договор.

Проверить чистоту сделки можно благодаря выписке из ЕГРН, или обратившись к адвокату. Выписка может быть заказана любым гражданином, для чего потребуется обратиться за получением документа в МФЦ или Росреестр. Нужно оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от экземпляра выписки (электронный или бумажный).

Документ содержит информацию относительно отсутствия или наличия обременений по объекту недвижимости. Там же прописываются данные по несовершеннолетним собственникам, осужденных ранее гражданах, детях-сиротах.

Документ предусматривает информацию об аресте недвижимости, ее передаче в залог. Важно, чтобы была установлена юридическая чистота недвижимости и предстоящей сделки.

Важно заключить основное соглашение, для чего потребуется подготовить необходимые документы, а также подписать само соглашение. Последним этапом считается регистрация права собственности на недвижимость.

Прикладываются следующие документы:

• Паспорта каждой из сторон, участвующих в сделке;
• Нотариальное согласие супругов (если они есть) на проведение подобного обмена;
• Сведения, указывающие правоустанавливающие данные объекта. Это могут быть данные по мене, договор купли-продажи;
• Выписка документов из ЕГРН;
• Приложить техническую и кадастровую документацию по объекту;
• Включить в состав пакета документов квитанцию об оплате всех коммунальных услуг.

Обязательным этапом обмена является регистрация ранее составленного документа в Росреестре. Документ после этого обретает законную силу. Направляются стороны на эту процедуру самостоятельно, но могут воспользоваться помощью представителей.

В данном случае также потребуется совершить оплату государственной пошлины. Срок регистрации устанавливается в пределах 7-9 суток, зависит от способа подачи документов. В качестве результата, отмечается внесение необходимой информации относительно нового собственника недвижимости, после чего данные вносятся в государственный реестр и на руки выдается соответствующая выписка из ЕГРН.

---

Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.

Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:

1. Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
2. Получения устного согласия на сделку от его собственника.
3. Сбора пакета документов на квартиру.
4. Проверки документации на дом, представленной его собственником.
5. Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
6. Подписания договоров.
7. Регистрации в государственном органе (Росреестр).

После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.

Порядок обмена дома на квартиру с доплатой

По большому счету, размен дома на иной объект жилой недвижимости с доплатой аналогичен процедуре купли-продажи.

Собственнику дома потребуется:

• найти подходящий вариант размена (самостоятельно или с помощью профессиональных риэлторов) и согласовать условия сделки мены с собственником квартиры, включая условие о сумме, порядке осуществления доплаты;
• собрать требуемую для обмена жилья документацию;
• оформить, подписать соглашение мены;
• оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав;
• сдать на регистрацию пакет документации в территориальное подразделение Росреестра;
• получить регистрационное свидетельство на новое жилье.

• договор мены;
• паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
• нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
• правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
• свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт квартиры;
• квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

• справки о задолженности по коммунальным платежам;
• выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
• документы подтверждающие законность перепланировок;
• заключения об оценке объектов;
• письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

• договор мены;
• паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
• нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
• правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
• свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт квартиры;
• квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

• справки о задолженности по коммунальным платежам;
• выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
• документы подтверждающие законность перепланировок;
• заключения об оценке объектов;
• письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Когда стоит предпочесть договор мены

Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.

1. «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
2. Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
3. Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.

   На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.

4. Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
5. Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».

Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества

Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.

Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.

Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.

В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.

Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.

Похожие записи:

• Как оплачивается больничный по карантину
• Выплаты матерям-одиночкам в Москве в 2023 году
• Можно ли получить права после инсульта