Безвозмездные сделки с недвижимостью: виды и особенности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездные сделки с недвижимостью: виды и особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дарение – это двусторонняя сделка, которая предполагает безвозмездную передачу дарителем своего имущества в пользу одаряемого. Последний, в свою очередь, в праве принять или отказаться от принятия дара. Переход права в результате дарения необходимо зарегистрировать в Росреестре. Дарению подлежат только те объекты, которые принадлежат дарителю. Также можно передать в дар имущественные права, например, право требования на квартиру в новостройке.

«Безвозмездно – значит, даром».

Общеизвестно, что «упрощенцы» при признании доходов обязаны руководствоваться правилом из п. 1 ст. 346.15 НК РФ. То есть они должны включать в состав доходов внереализационные доходы, определяемые на основании ст. 250 НК РФ. В их числе – доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Обратите внимание:

Определяющий фактор для применения положений п. 8 ст. 250 НК РФ – безвозмездность дохода в виде полученного имущества (работ, услуг) либо имущественных прав. При этом безвозмездным получение является только в том случае, когда предоставление имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя имущества (имущественных прав) каких-либо встречных обязательств перед передающим лицом (Постановление АС ВСО от 16.06.2017 № Ф02-1420/2017 по делу № А10-1/2016).

Таким образом, «упрощенцы» в случае безвозмездного получения имущества при УСН (работ, услуг) или имущественных прав должны включить их стоимость в доходы при расчете «упрощенного» налога. Сделать это они должны независимо от применяемого объекта налогообложения – «доходы» или «доходы минус расходы». Но у этого правила есть несколько исключений – см. таблицу.

Норма п. 1 ст. 251 НК РФ	Доходы, не включаемые в состав внереализационных
Подпункт 11	Стоимость имущества*, если оно безвозмездно получено: или от участника, доля которого в уставном капитале организации-«упрощенца» более 50 %; или от компании, в уставном капитале которой организация-«упрощенец» владеет долей, составляющей более 50 %. При этом компания не должна быть зарегистрирована в офшорной зоне. Примечание: в обоих случаях имущество (за исключением денежных средств) не должно быть передано третьим лицам в течение года со дня его получения
Подпункты 3, 3.7	Стоимость имущества, имущественных прав, полученных от участника организации-«упрощенца» в качестве вклада: или в уставный капитал; или в имущество общества
Подпункт 11.1	Не являются доходом денежные средства, полученные от компании, участником которой является организация-«упрощенец» и вклад деньгами в имущество которой она вносила. Минимальная доля участия организации в «дочке» значения не имеет. Размер безвозмездно полученных денег не должен превышать размер вклада. Сумму вклада и полученных назад денежных средств нужно подтвердить документами

Существует ряд ограничений при дарении недвижимости:

• Законные представители не могут дарить имущество своих подопечных: недееспособных или малолетних
• Договор дарения не может содержать условие о передаче права на объект только после смерти дарителя
• Если имущество находится в совместной собственности, требует получение согласия от всех собственников.

Продаем безвозмездно полученное имущество

Часто учредители безвозмездно предоставляют своей компании недвижимое имущество, автомобили, оргтехнику. Но рано или поздно с полученным компанией от учредителя имуществом приходит пора расставаться либо по причине его старения, либо для пополнения оборотных средств и ликвидации кассовых разрывов.

Учет имущества, безвозмездно полученного компанией, осуществляется в зависимости от того, каким образом компания получила это имущество.

Внесение имущества в уставный капитал

Учредитель может передать свое имущество в уставный капитал компании. Это можно сделать как при открытии компании, так и в дальнейшем при увеличении уставного капитала.

При внесении имущества важно учитывать следующее:

• имущество вносится на сумму, превышающую минимальный размер уставного капитала;
• с 01.09.2014 при внесении уставного капитала в виде имущества должен привлекаться независимый оценщик, который зафиксирует стоимость такого имущества;

При Реализации На Безвозмездной Основе Товаров Работ Ндс Уплачивается

Безвозмездная передача товаров (работ, услуг) предполагает, что у организации, которая их получила, не возникает обязательства по оплате либо исполнению иного встречного обязательства.

В связи с этим возникает вопрос о том, облагается ли налогом на добавленную стоимость безвозмездная передача товаров (работ, услуг)? Для целей применения главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признаются реализацией товаров (работ, услуг), что влечет за собой возникновение объекта обложения НДС у передающей стороны (п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если, например, учредитель (ЗАО) передает ООО безвозмездно основное средство (не как вклад в уставный капитал), облагается ли эта операция НДС? У передающей стороны (ЗАО) возникает объект обложения НДС. ЗАО должно начислить и уплатить в бюджет НДС по безвозмездно переданному имуществу. У ООО как у стороны, получающей имущество, обязанности по уплате НДС не возникает. Предположим, некоммерческая организация осуществляет уставную деятельность за счет благотворительных взносов. Согласно уставу организация за счет этих благотворительных взносов издает журнал. Большая часть тиража журнала распространяется безвозмездно, а оставшаяся часть — по подписке. Возникает ли в данном случае объект обложения НДС? Исходя из норм НК РФ безвозмездное распространение части тиража журнала, как и распространение журнала по подписке, признается реализацией товаров и является объектом обложения НДС. Если предприятие бесплатно предоставляет образцы продукции своим потенциальным покупателям, облагается ли НДС стоимость передаваемых образцов? Исходя из норм НК РФ передача образцов товаров потенциальным покупателям облагается НДС. Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ). При реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе моментом определения налоговой базы у передающей стороны будет являться день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг) (п. 6 ст. 167 НК РФ). Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти дней, считая со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг).

При этом к другим объектам социально-культурного и жилищно-коммунального назначения следует относить объекты социально-культурной сферы и жилищно-коммунального хозяйства, перечисленные в ст. 275.

1 НК РФ; передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям (п.п. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Льготный порядок налогообложения распространяется также на операции по безвозмездной передаче товаров (выполнению работ, оказанию услуг), проводимые в рамках благотворительной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 11.08.95 г. N 135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительной организации» (далее — Закон N 135-ФЗ), за исключением подакцизных товаров (п.п.

12 п. 3 ст. 149 НК РФ). Для освобождения от налогообложения операций по безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) по данному основанию необходимо определить, какая деятельность считается благотворительной, каковы ее цели и кто может быть участником благотворительной деятельности. Согласно ст.

1 Закона N 135-ФЗ под благотворительной деятельностью понимается добровольная деятельность граждан и юридических лиц по бескорыстной (безвозмездной или на льготных условиях) передаче гражданам или юридическим лицам имущества, в том числе денежных средств, бескорыстному выполнению работ, предоставлению услуг, оказанию иной поддержки. В ст.

2 данного Закона конкретизированы цели благотворительной деятельности.

Участниками благотворительной деятельности могут быть граждане и юридические лица, осуществляющие благотворительную деятельность, в том числе путем поддержки существующей или создания новой благотворительной организации, а также граждане и юридические лица, в интересах которых осуществляется благотворительная деятельность: благотворители, добровольцы, благополучатели (ст.

Согласно НК РФ операции по безвозмездной передаче имущества коммерческим организациям подвержены повышенной налоговой нагрузке. Если имущество куплено у организации, применяющей специальный режим налогообложения, впоследствии оно подарено организацией, применяющей общий режим налогообложения, организации, находящейся на специальном режиме налогообложения, а та продала его организации розничной торговли, находящейся на общем режиме налогообложения, то будет наблюдаться трехкратное обложение НДС, а также начисление НДС на НДС. Причины следующие: организации, находящиеся на специальном режиме налогообложения, обязаны соблюдать требования ст. 170 НК РФ, т.е. включать суммы «входного» НДС в цену товара, они не имеют права выставлять счета-фактуры с выделением НДС, а у покупателей нет доказательств включения сумм НДС в стоимость (цену) товара, поэтому они не имеют возможности для применения положений п. 3 ст. 154 НК РФ (о включении в налоговую базу лишь сумм своих наценок на товары).

В частности, безвозмездная передача товаров (работ, услуг), в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, является объектом обложения НДС. В то же время, если исходить из норм НК РФ, применить налоговый вычет при безвозмездном получении имущества нельзя.

Отражение в учете операций по безвозмездной передаче

Рассмотрим какими проводками отражается в учете операции по безвозмездной передаче, например, основных средств. При этом, для простоты учета, рекомендуется открыть субсчет к счету 01.

Операция	Расшифровка операции
Д01/Выбытие ОС К01	Таким образом отражается первоначальная стоимость переданного имущества
Д02 К01/Выбытие ОС	Это величина начисленной амортизации
Д91.02 К01/Выбытие ОС	Отражаем остаточную стоимость имущества
Д91.02 К60	Доставка имущества отражается в учете
Д19 К60	Отражаем НДС с суммы доставки
Д91.02 К68/Расчеты по НДС	Отражаем начисление НДС на стоимость переданного имущества
Д68/Расчеты по НДС К19	По расходам на транспортировку принят НДС к вычету

Как видим, отражать в учете передачу нужно, проводки не сложные. Для удобства в работе рекомендуется открывать отдельный субсчет к счету, на котором учитывается переданное имущество.

Договор дарения является безвозмездным. Он предполагает передачу от одной стороны другой имущества в дар. Или освобождает от имущественных обязательств.

Объектом такого договора является предмет, передаваемый в дар. В большинстве случаев это небольшой подарок, вещь, чья стоимость не превышает 5-ти МРОТ. Сторон тут две: это даритель (его могут называть благотворителем или жертвователем) и одаряемый.

Такой договор безвозмезден по своей сути. Так как даритель не получает от своего решения ничего взамен. Если в ответ одариваемый предоставляет ему хоть какую-то материальную выгоду, то договор уже не будет считаться безвозмездным. Это касается тех случаев, когда под договором дарения стороны собираются «замаскировать» какую-либо взаимовыгодную сделку — от купли-продажи до обмена.

Предмет дарения всегда четко указывается в подобных договорах. Но в большинстве случаев он заключается не в письменной, а в устной форме. Это обычная передача, вручение подарка.

Что такое безвозмездная передача имущества?

Под неоплачиваемым предоставлением собственности понимается правопередача вещей, финансовых средств, услуг или интеллектуальной собственности одним человеком другому с отсутствием платежа во временное либо постоянное (дарение) пользование, оформленное соответствующим соглашением.

Временное пользование и дарение различаются:

• собственником имущества. Дарение подразумевает, что получатель становится собственником имущества, тогда как при неоплачиваемой передаче собственником остается передающая сторона;
• временным либо постоянным характером владения собственностью. Дарение не предполагает возврата объекта соглашения. Временное пользование рассчитано на возврат полученного ранее имущества. В момент возвращения состояние имущества определяется соглашением либо по умолчанию учитывается уровень естественного износа.

Участниками соглашения перехода права собственности могут являться:

• коммерческое образование;
• некоммерческое образование;
• физический субъект;
• юридический субъект, являющийся владельцем вещи дарения.

Представлять имущество в бесплатное пользование имеет право:

• владелец вещи4
• другие лица, которые имеют данное право, предоставленное им законом или владельцем.

Полезно знать! Коммерческое объединение не имеет права представлять собственность в неоплачиваемое пользование человеку, если последний является ее учредителем, дольщиком, руководителем, а также входит в органы правления и проверки.

К предметам дарения могут относиться:

• изделия, принадлежащие владельцу;
• имущественное право владельца;
• имущественное право владельца по отношению к третьему лицу либо безвозмездный отказ от определенного требования;
• избавление от исполнения имущественной обязанности (прощение долгового обязательства);
• освобождение от долгового обязательства перед другим лицом.

Отметим! При передаче имущества необходимо приложить все аксессуары, составляющие, а также документы – технический паспорт, инструкцию по его использованию и т.д.

Как не попасть под двойное налогообложение при учете безвозмездно полученного имущества. Практические советы

Имущество, полученное безвозмездно, приносит организации не только проблемы, связанные с учетом, также организации приходится с такого имущества уплачивать налог на прибыль дважды. Особенно хорошо знакомы с последствиями такого «подарка» компании, оказывающие бухгалтерские услуги организациям и предпринимателям.

В данном материале мы не будем рассматривать ситуацию, когда имущество получено от учредителя, доля которого в уставном капитале составляет более 50 процентов. Эта ситуация была подробно описана в нашем материале «Ошибки при учете МПЗ».

Итак, организация получила от третьих лиц имущество на безвозмездной основе. Как учесть такой «подарок» в налоговом учете? Во-первых, необходимо определить стоимость имущества. Оценка проводится с учетом положений ст.40 НК РФ.

При оценке, необходимо учитывать рыночные цены на аналогичное имущество, при этом, стоимость имущества не должна быть ниже остаточной стоимости основных средств, которое определяется согласно гл.25 НК РФ, и не ниже расходов на приобретение такого же имущества.

Организация должна документально подтвердить стоимость, либо пригласить независимого оценщика.

И так, определив стоимость, принимаем имущество к учету следующим образом: если стоимость актива превышает 40 тыс. рублей, то его следует включить в состав амортизируемого имущества.

Дальше, путем амортизационных отчислений, списываем его стоимость до полного погашения, по общему правилу учета ОС.

С этим мы определились и, в данном материале, больше не будем возвращаться к амортизируемому имуществу.

Имейте в виду, если организация применяет кассовый метод учета или является плательщиком единого налога на УСН, то она не вправе списывать в расходы суммы начисляемой амортизации (при кассовом методе) или равномерно списать в течение налогового периода стоимость имущества (УСН).

Поскольку для включения в расходы стоимости имущества, его необходимо оплатить. Налогоплательщики, применяющие указанные режимы, доходы и расходы учитывают после их оплаты.

Правда, «безвозмездное» имущество они и без оплаты обязаны включить в состав доходов, а вот расходов это не касается.

Если же стоимость имущества менее 40 тыс. рублей, то организация включает ее в состав внереализационных доходов, согласно п.8 ст.250 НК РФ.

В дальнейшем, при списании данного имущества, налогоплательщик не вправе учесть ее стоимость в расходах. Если это МПЗ, то при списании стоимость в расходы не включается, если же это товар, который организация решила реализовать, то полученный доход не уменьшается на стоимость имущества, и с него организация должно повторно уплатить налог на прибыль.

Происходит прямое нарушение п.3 ст.248 НК РФ, согласно которому, суммы, которые организация однажды включила в доходы, не подлежат повторному включению в состав доходов.

Но, на эту норму законодательства придется ссылаться в суде, поскольку налоговые органы при проверке, доначисляют налог на эту сумму, если организация самостоятельно этого не сделала.

Если же организация не хочет доводить дело до суда, хочет избежать претензий со стороны контролирующих органов, и лишние налоги тоже не хочет платить, то может воспользоваться одним из нижеприведенных способов.

Бухучет: неотделимые и отделимые улучшения

Неотделимые и отделимые улучшения в безвозмездно используемое имущество в бухучете и при налогообложении отражайте по аналогии с улучшениями арендованного имущества. Это связано с тем, что в гражданском законодательстве к ним применяются единые правила (п. 2 ст. 689 и п. 1, 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому отражать их в учете следует единообразно. Например, стоимость улучшений, остающихся в собственности ссудополучателя и относящихся к объектам основных средств, в бухучете погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Подробнее об этом см. Как арендатору отразить в учете расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества и Как арендатору отразить в учете расходы на отделимые улучшения арендованного имущества.

Суммы входного НДС со стоимости услуг сторонних исполнителей (например, по транспортировке имущества), либо со стоимости материалов, купленных и использованных в ремонте имущества, примите к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

При получении в безвозмездное пользование государственного (муниципального) имущества ссудополучатель в отдельных случаях должен исполнить обязанности налогового агента по НДС. Подробнее об этом см. Кто признается налоговым агентом по НДС.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении имущества, полученного в безвозмездное пользование. Организация применяет общую систему налогообложения

ООО «Альфа» получило в безвозмездное пользование помещение стоимостью 1 000 000 руб. Помещение используется в предпринимательской деятельности. По данным независимого оценщика, аренда аналогичного помещения стоит 10 000 руб. в месяц (без НДС).

«Альфа» рассчитывает налог на прибыль методом начисления ежемесячно.

Бухгалтер «Альфы» для учета безвозмездно полученного имущества использует забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства». Получение помещения в безвозмездное пользование бухгалтер отразил так:

Дебет 001 – 1 000 000 руб. – принято к учету помещение, полученное по договору безвозмездного пользования.

При расчете налога на прибыль «Альфа» ежемесячно включает в состав внереализационных доходов рыночную стоимость безвозмездного пользования имуществом в размере 10 000 руб.

Поскольку в бухучете этот доход не признается, бухгалтер организации ежемесячно делает проводку:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 2000 руб. (10 000 руб. × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство, возникшее в связи с признанием в налоговом учете дохода, не учитываемого в бухучете.

Пожертвование — прерогатива некоммерческой сферы

Прежде всего, можно отметить, что договор безвозмездной передачи имущества в рамках дарения подразумевает, что владелец собственности передает одариваемому непосредственно вещь, связанное с ней имущественное право или же некоторую уступку (например, прощение долга). В свою очередь, при оформлении соглашения, предмет которого — пожертвование, основой соответствующей сделки может быть только вещь или же имущественное право на нее. Предоставление уступок или иных преференций в рамках такой правовой категории как пожертвование, как отмечают юристы, не может быть осуществлено.

То есть в тех случаях, когда передается государственное или муниципальное имущество, кредитный аспект между субъектами правоотношений (который, теоретически, может прослеживаться в формате бюджетных займов), не должен затрагиваться.

Также, отличия прослеживаются в таком нюансе как статус получателя имущества в рамках безвозмездной передачи. Как правило, при заключении договора пожертвования круг лиц, в пользу которых передаются активы значительно более узкий, чем в случае с дарением. Основными субъектами правоотношений в рамках пожертвований в качестве стороны, принимающей имущество, признаются, в соответствии с законодательством, некоммерческие организации. Включая в том числе и госучреждения, в пользу которых может передаваться, как вариант, государственное имущество. Таким образом, в пользу коммерческой структуры пожертвование сделать в общем случае нельзя.

В российском праве предусмотрено такое явление, как передача в безвозмездное пользование имущества. По-другому такой тип правоотношений называется ссудой. Безвозмездная передача имущества в аренду — распространенный вид сделок в бизнесе. В самом начале статьи мы отметили, что законом предусмотрено ограничение в стоимости передаваемых активов в пользу коммерческих организаций размером в 3 тыс. рублей. В качестве альтернативы бизнесы используют отмеченного типа сделки. Основное преимущество таких правоотношений — ни перед владельцем имущества, ни перед его пользователем в рамках бесплатного приобретения в аренду не возникает никаких обязательств по исчислению налогов.

Собственно, аспект, отражающий то, как начисляются налоги, также интересен. Рассмотрим его.

В отношении имущества, полученного безвозмездно, его первоначальной стоимостью для целей бухучета признается текущая рыночная стоимость.

Она определяется на основе фактически действующей цены на данный или аналогичный вид имущества. Под текущей рыночной стоимостью российское законодательство понимает сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного актива на дату принятия к бухгалтерскому учету. При этом рыночную цену необходимо подтвердить документально или экспертным путем. Для этого могут быть использованы такие данные:

• информация о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей;

• сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;

• экспертные заключения (например, оценщиков) о стоимости отдельных объектов основных средств.

Например, в организации для определения рыночной стоимости активов могут применяться цены, соответствующие физическому состоянию имущества, объявленные специалистом технической службы компании. При отсутствии таких данных, берутся ценовые данные по аналогичному имуществу листинговых бирж, торговых палат, организаций-изготовителей, сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций, сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе и т.п.

Похожие записи:

• Доплата пенсионерам за несовершеннолетних детей
• Уголовная ответственность за нарушение земельного законодательства
• Грамотная расписка от руки с юридической силой