С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если в ДДУ не указаны другие условия, после получения уведомления у дольщика есть неделя на то, чтобы подтвердить своё намерение принять квартиру. Обычно для этого нужно договориться с застройщиком о конкретной дате приёмки — просто позвоните ему и назначьте встречу. Саму приёмку можно провести в течение месяца.

Сколько времени даётся на то, чтобы принять квартиру

Если два месяца прошли, а дольщик так и не принял квартиру, застройщик передаёт недвижимость в одностороннем порядке. Это значит, что покупатель сможет рассчитывать на устранение каких-либо недочётов только по гарантии.

Недобросовестные девелоперы иногда пользуются этим положением, чтобы избежать лишних трат на исправление дефектов. Как это работает: застройщик ссылается на большую загруженность, назначает дату приёмки через два с половиной или даже три месяца, а потом сам оформляет акт приёма-передачи без участия дольщика.

Если вы видите, что ваш контрагент пытается провернуть такую схему, сразу направьте ему письменное уведомление. В уведомлении нужно указать, что вы готовы принять квартиру в установленный законом срок — тогда застройщик не сможет заявить, что вы по собственному желанию проигнорировали приёмку. Обязательно попросите копию этого документа с уведомлением о получении.

Что нужно для осмотра квартиры?

Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.

Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Законодательные основы

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке

Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ. Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит. Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.

Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку. Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.

Уведомление об окончании строительства

В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.

После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.

Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.

Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

1. Квартира в новостройке, купленная по договору долевого участия сегодня не равна ДДУ в 90-х. Ваше право собственности и гарантия того, что застройщик доведет стройку до конца зафиксированы в федеральных законах.
2. То, что дом достроили, а застройщик приглашает на выдачу ключей не равно вашему переезду в новую квартиру. Прием ключей – это не одномоментное действие, а символ вашего согласия с тем, что квартира вас устраивает и застройщик выполнил всю работу в соответствие с договором. По безжалостной статистике, до 90% российских застройщиков сдают жилье с теми или иными нарушениями. Причин множество – от «так исторически сложилось» до скачков цен на рынке стройматериалов и так далее.

Поэтому вы должны быть морально готовы к некому процессу, когда вы проверяете свою будущую квартиру. В конце концов, все, что застройщик сделал плохо, а вы упустили, остается с вами. И именно вам с этим жить и ремонтировать за свой счет. Изучите процесс приемки, купите/одолжите/арендуйте специальное оборудование, проконсультируйтесь с теми, кто уже принимал жилье или наймите профессионала.

3. Грамотно составленная дефектная ведомость – залог успешного получения компенсации и исправления всех недочетов застройщиком. Обязательно составьте ее в двух экземплярах, сфотографировав все дефекты и задокументировав их.
4. Не стесняйтесь требовать от застройщика исправления крупных недочетов. Закон на вашей стороне. В случае мелких доделок есть резон прислушаться к здравому смыслу – что будет дешевле и проще: ждать исправления от застройщика или сделать самим.

Получение ключей от квартиры в новостройке – это радостный и долгожданный миг и стремление поскорее переехать в свое законное жилье вполне понятно. Но все же, мы бы не рекомендовали торопиться, ведь поставить подпись в акте приемки и получить связку ключей – быстро, а исправлять потом кривые стены – долго. Поэтому мы даем всегда один совет – семь раз проверьте, один раз подпишите.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Какие документы должен дать застройщик при передаче квартиры

При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе договор долевого участия, так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику. В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

• дата, место его подписания;
• кто является его сторонами;
• описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
• отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

Передача квартиры по договору долевого участия

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства.

1. Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
2. После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
   • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
   • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Процесс передачи квартиры дольщику от застройщика

Приведенный выше процесс передачи квартиры – это то, как должно происходить в идеале. Однако на практике зачастую все происходит далеко не так гладко. Например, дольщик может столкнуться с тем, что застройщик откажется подписывать протокол осмотра, в котором описаны недостатки помещения, а за то время, пока участник будет ждать их устранения, составит односторонний акт о передаче квартиры. Чтобы этого не произошло, дольщику необходимо составить претензию, изложив в ней все обстоятельства и указав конечную дату устранения недостатков, и отправить ее письмом с уведомлением в адрес строительной компании.

Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ. В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта. После этого производится передача ключей дольщикам. С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий. Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

Какие Документы Передает Застройщик Дольщику При Передаче Квартиры

Кроме того, поскольку в типовом Договоре участия в долевом строительстве, обычно предоставляемом Застройщиком, не указаны: объект строительства, цена Договора, порядок оплаты и другие существенные условия, которые добавляются в типовой Договор индивидуально по каждому дольщику – Договор участия в долевом строительстве в целом нельзя отнести к договорам присоединения, т.к. договоры присоединения в принципе исключают возможность формулирования в договоре условий, отличных от стандартных. Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с Застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту Договора и направления такого протокола Застройщику.

• Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику
• Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?
• Что нужно знать о передаче дольщику квартиры в новостройке?
• Передача квартиры по договору долевого участия
• Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику
• Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?
• Приемка квартиры у застройщика

Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартиры

Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам.
В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно. Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик.

Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера. Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.

Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность.

Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте.

• Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье.

• Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
• За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке. В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения строительства дома.

Похожие записи:

• Минтруд объяснил, как учитываются декретные при едином пособии
• Минтранс утвердил новый порядок оформления путевых листов
• Пособие при рождении ребенка в 2023 году