Нежилое помещение: что это такое?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение: что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии со статей 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и помещения в них.

Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016

Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016

Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконными результатов проверки, об отмене постановления о назначении административного наказания за нарушение обязательных требований статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года, постановление Управления Росреестра по г. Москве о назначении административного наказания признано незаконным и отменено полностью.

Управление Росреестра по г. Москве, не согласившись с выводами судов, обратилось с кассационной жалобой.

Позиция Управления:

Нарушением Обществом обязательных требований законодательства Российской Федерации (ст. 42 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.

2001) является несоответствие фактического использования земельного участка (для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения) целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка — эксплуатация зданий и сооружений под научно — производственные цели, в то время как собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

• Позиция судов нижестоящих инстанций:
• Основным видом деятельности Общества является осуществление научных исследований и разработок в области естественных и технических наук и так как фактически Общество находится в здании, расположенном на земельном участке, и по данному адресу осуществляет свою деятельность, в том числе научно-производственную, данное здание эксплуатируется по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, предоставление части помещений в здании в аренду при продолжении использования его в соответствии с целевым назначением не является нарушением земельного законодательства, наличие в здании, расположенном на земельном участке, помещений, сдаваемых в аренду при основной эксплуатации здания по целевому назначению относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.
• Судебный акт:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.

2019 N Ф05-14821/2017 по делу N А40-241271/2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года по делу N А40-241271/16 отменены, в удовлетворении требования Общества о признании незаконным и отмене данного постановления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве отказано.

1. Доводы суда:
2. Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
3. Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
4. В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
5. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.
6. Тем самым передача в аренду части помещений в зданиях касается не только вопроса об использовании таких объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены.

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилые объекты должны соответствовать нормам, в том числе техническим, санитарным и пожарным, в зависимости от предназначения здания. Например, в складском строении нельзя организовать ресторан, и т.п.

Типы объектов по видам разрешенного использования:

• Торговые: у зданий непременно должны быть капитальные стены и системы коммуникаций (могут быть оборудованы не в самом строении, а рядом).
• Офисные: также должны быть капитальные стены, которые отделяют объект от других строений. Важное условие — наличие санузла и водоснабжения.
• Универсальные: в них могут располагаться как спортзал, так и салон красоты или небольшой офис.
• Склады: важно, чтобы у строения были капитальные стены. Коммуникации в этом случае и отдельный вход — не принципиальный момент.
• Обособленные: у таких объектов обязательно должен быть отдельный вход, капитальные стены и коммуникации.

Взрывопожарная опасность помещений

Нормы пожарной безопасности помещений (или НПБ 105-03) определяют порядок распределения на категории помещений по взрывопожарной опасности. Они разработаны с учетом объемов и пожароопасных особенностей материалов, которые находятся в здании, а также процессов производства.

По пожарной и взрывопожарной опасности помещения делятся на категории А, Б, В1, В2, В3, В4, Г и Д.

1. А (взрывопожароопасная) — наличие горючих газов, легковоспламеняющихся жидкостей, температура возгорания которых не превышает 28°С, веществ и материалов, которые взрываются и горят при контакте с кислородом или водой.
2. Б (взрывопожароопасная) — наличие горючей пыли или волокон, легковоспламеняющихся жидкостей с температурой возгорания выше 28°С, горючих веществ, которые могут образовать взрывоопасную паровоздушную смесь.
3. В1 — В4 (пожароопасные) — наличие горючих и трудно горючих жидкостей, веществ и материалов, которые способны возгораться, контактируя с кислородом, водой либо друг с другом.
4. Г — наличие негорючих веществ и материалов (горячих, раскаленных либо расплавленных), горючих газов, жидкостей и твердых веществ, используемых как топливо.
5. Д — наличие негорючих веществ и материалов в холодном состоянии.

Категории функциональной пожарной опасности

Рассмотрим к какому классу по функциональной пожарной опасности относятся театры, школы, больницы, ж/д вокзалы и другие заведения. Сколько всего выделяют классов.

1 класс – сюда входят строения жилого назначения. Они эксплуатируются на постоянной основе и должны быть оснащены несколькими самостоятельными вариантами путей эвакуации. Кроме этого, такие объекты следует оборудовать различными противопожарными преградами. Для сооружений данной группы свойственно наличие комнат для отдыха и сна. К «Ф1» относятся строения, где проживают люди (временно, постоянно), а они подразделяются на:

• Ф 1.1 – учреждения для людей с ограниченными возможностями и детей дошкольного возраста (детдома, больницы, детские садики)
• Ф 1.2 – учреждения, с временным нахождением людей (отели, санатории, общежития для рабочих и студентов)
• Ф 1.3 – многоквартирные строения (многоэтажки)
• Ф 1.4 – индивидуальное жилищное строение

2 класс (Ф2) – заведения с высоким уровнем проходимости/посещаемости, различные зрелищные организации, которые предоставляют свои услуги на открытых и закрытых пространствах. К этой группе относятся:

• Ф 2.1 – строения, где присутствуют сидячие места для отдыха (библиотеки, цирки, концертные залы и т.д.)
• Ф 2.2 – музеи, различные школы танцев, сооружения, где организуют выставочные мероприятия, ярмарки
• Ф 2.3 – аналогичны с Ф 2.1, но, программы проводятся на открытых площадках (стадионы)
• Ф 2.4 — схожи с Ф 2.2, но, предусмотрены программы, проходящие на открытых площадках

Понятие «нежилое помещение» в законодательстве РФ

Если проанализировать все российское законодательство, то ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия о том, что понимается под нежилым зданием. Жилищный кодекс РФ, а именно статья 16, дает определение о том, что понимается под определением жилое помещение. Это комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, проживание в которых полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.

Исходя из этой нормы, можно говорить о том, что нежилое помещение — это помещение, которое располагается в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, внесенное в проектную документацию, но при этом непригодное для проживания в нем людей, а также не включенное в состав общедомового имущества. Это определение косвенно подтверждается и абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Оформление условия о целях аренды

Еще раз повторимся, что целевое назначение сдаваемого помещения устанавливается участниками сделки. При этом есть несколько вариантов:

1. Сторонам не принципиально, для каких именно целей сдается помещение, главное, чтобы оно не использовалось для проживания. Тогда в условиях договора может быть прописано кратко: «Передается в аренду нежилое помещение».
2. Стороны указывают цель использования в виде общего определения. Например, административное, торговое, производственное.
3. Арендодатель сдает помещение по узкоспециализированному назначению. Такая ситуация часто встречается при аренде муниципального и государственного имущества. При этом в договоре может быть указано, что объект сдается не просто под магазин, а, например, под продуктовый магазин.

Назначение нежилых помещений

Классификация нежилых помещений подразумевает разделение их на:

• административные. Сюда относятся, например, офисы, государственные и медицинские учреждения. Они могут располагаться как в отдельно стоящих зданиях, так и на первых этажах многоквартирных домов (МКД);
• торговые. Это могут быть как находящиеся в МКД заведения стрит-ритейла, так и специально для этого построенные торговые центры с большим количеством магазинов;
• производственные. Нежилые помещения этого назначения служат для размещения станков и прочего оборудования, используемого при изготовлении самых разных товаров;
• складские. В таких помещениях хранят уже готовую продукцию;
• развлекательные. Включают бары, рестораны, кафе, караоке и т. п. Чаще всего располагаются в отдельных, либо полностью нежилых зданиях.

Назначение помещения. Нежилое помещение может быть использовано для разных целей в соответствии с законодательством. В частности, такое помещение может использоваться под офисы, склады, мастерские, торговые площади, производственные цеха и т.д. При этом порядок использования и возможности изменения назначения помещения должны быть четко определены в правовых документах.

Согласование назначения помещения. Чтобы использовать нежилое помещение для каких-либо других целей, кроме того, для которого оно было предназначено изначально, необходимо согласование со всеми заинтересованными сторонами. Это может быть комитет по градостроительству, МЧС, Ростехнадзор, владельцы жилых помещений, расположенных рядом, и т.д.

Изменение назначения помещения. Для изменения назначения помещения нужно получить соответствующее разрешение в органах государственной власти. Как правило, для этого требуется разработать новый документ об утверждении назначения помещения с описанием изменений и целей использования и договориться с соответствующими владельцами структурном органов государства.

Плата за нежилое помещение. За использование нежилого помещения уплачивается налог на имущество организаций. Это означает, что если владелец помещения имеет юридический статус или предпринимательскую деятельность в приватной форме, он обязан регулярно уплачивать налог на имущество.

Примеры успешного использования нежилых помещений

1. Офисные помещения

Одним из основных использований нежилых помещений являются офисы. Такие помещения используются для работы сотрудников, ведения бизнеса, проведения встреч и переговоров. Важным преимуществом офисных помещений является возможность их адаптации под нужды компании, включая различные системы безопасности и коммуникации.

2. Коммерческая недвижимость

Торговые центры, магазины, кафе и рестораны — все эти объекты относятся к категории коммерческой недвижимости и являются примерами успешного использования нежилых помещений. Такие помещения имеют большое пространство, необходимое для размещения магазинов и ресторанов, а также располагаются в удобных для потребителей локациях.

3. Складские помещения

Складские помещения предназначены для хранения товаров и материалов, которые компании используют в своей деятельности. Эти помещения, как правило, имеют большую площадь и высоту, что обеспечивает эффективное использование пространства и удобство при хранении товаров.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

1. Производственные.
2. Торговые.
3. Складские.
4. Объекты общепита.
5. Коммунально-бытовые.
6. Медицинские.
7. Офисные.
8. Спортивные.
9. Образовательные.
10. Свободного назначения.

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

• Основные.
• Технические.
• Коммуникационные.
• Вспомогательные.
• Обслуживающие.

Нежилое помещение — что это такое и как его отличить от жилого

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую.

Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.

К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Похожие записи:

• Как происходит выход из СНТ в 2021-2024 году
• Проверка готовности ВНЖ (вида на жительство) в 2023 году
• Прямые выплаты пособий ФСС: подробная инструкция