Как проходит обмен недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит обмен недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Форма составления договора мены долями квартиры

Стандартные сведения договора мены:

• данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
• точное описание объектов мены;
• сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
• указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
• перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
• ответственность сторон за выполнение условий договора;
• действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

• с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

• квартиры на квартиру,
• долями квартиры,
• комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

• улучшение жилищных условий одной или обеих сторон,
• получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату,
• переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен,
• решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.

У меня появился вариант обменяться квартирами с очень хорошим знакомым. Рыночная стоимость его квартиры такая же. Как лучше поступить, чтобы нам обоим избежать лишних расходов? Например, мы продаем друг другу квартиры по кадастровой стоимости. Если она равна цене квартиры у застройщика или ниже той цены, по которой покупали, налоги мы платить не будем?

Денис

Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее.

А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.

Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Для тех, кто купит квартиру в 2020 году и захочет сделать так же, срок минимального владения в определенных случаях составит три года. Об этих изменениях мы уже писали.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.

Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.

Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.

Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:

1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.

Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.

Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:

1. Паспорта сторон.
2. Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
3. Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
4. Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.

В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.

Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.

В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Подготовительный этап

До начала активных действий перед искателем нового жилья возникает много вопросов — с чего начать размен, где и как оформлять соглашение, обязательно ли подписание бумаг в нотариальной конторе, цены на услуги. Важно правильно составить документы и выполнить все требования закона, поскольку сделки с недвижимостью предполагают определенную специфику. Первое, что необходимо сделать, — подыскать подходящую квартиру. Кроме того, следует уладить все формальности относительно собственного обмениваемого объекта.

Оба помещения, в отношении которых проводится бартер, признаются предметом ДМ. Поэтому такая недвижимость должна быть приведена в соответствующее юридическое состояние перед непосредственным составлением документации и фактической передачей. Перечень подготовительных действий следующий:

1. Проверка дома на наличие банковских ипотек, запретов, обременений, наложенных судом или государственным исполнителем. Наличие ареста не позволяет провести регистрацию отчуждения имущества.
2. Проверка наличия правоустанавливающей документации на обмениваемую собственность — свидетельство, выписка из ЕГРН.
3. Оплата задолженности по коммунальным услугам и получение справки из ЖЭКа или расчетного цента об отсутствии долга.
4. Снятие с регистрационного учета прописанных лиц.
5. Если по адресу прописаны несовершеннолетние, предварительно следует получить разрешение на отчуждение у органа опеки и попечительства.

Важно! Если обменивается жилище, которым владеют несколько субъектов, все совладельцы должны предоставить свое письменное согласие. Фактически все они признаются равноправными сторонами правоотношений. Наличие доли за несовершеннолетним лицом требует вовлечения в процесс опекунского органа, который должен одобрить отчуждение недвижимости.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Похожие записи:

• Маркировка пива обязательна с 1 апреля 2023 года
• Прожиточный минимум в странах мира в 2023 году
• Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?