Требования дольщиков при банкротстве застройщика в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования дольщиков при банкротстве застройщика в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.

Процедура банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.

При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным арбитражный суд принимает решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства на 1 год (в дальнейшем срок может продлеваться). И это первая особенность – в отношении застройщиков не вводится процедура наблюдения, суд сразу вводит процедуру конкурсного производства. Если имеется возможность восстановить платежеспособность застройщика, то судом на основании ходатайства застройщика и решения общего собрания кредиторов может быть вынесено постановление о прекращении процедуры конкурсного производства и введении процедуры внешнего управления. Также в ходе процедуры банкротства кредиторы и должник могут договориться и утвердить в суде мировое соглашение.

Суд в решении суда указывает о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» к процедуре банкротства юридического лица. Только при применении судом данных правил к процедуре банкротства появляется особый участник дела о банкротстве – участник строительства с набором прав, установленных законом.

Способы передачи жилья

Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:

• Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
• Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
• Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

В ходе вебинара судья Арбитражного суда Санкт-Петербурга даст системный подход к этой объёмной теме и разъяснит как на практике происходит банкротство застройщика.

Обсудим следующие вопросы:

• понятие застройщик;

• причины принятия специальных норм о банкротстве застройщиков;

• особенности установления требований кредиторов;

• конвертация требований;

• споры о признании права собственности;

• удовлетворение требований кредиторов Фондом развития территорий.

Повышение квалификации:

• после окончания семинара Сертификат будет выслан на электронный адрес, указанный при регистрации на мероприятие;

• для адвокатов других регионов: сертификат, выданный Санкт-Петербургским Институтом Адвокатуры, подтверждает исполнение требований Стандарта профессионального обучения и повышения профессионального уровня адвокатов, признаётся соответствующими адвокатскими палатами субъектов Российской Федерации и засчитывается в систему повышения квалификации в соответствии с количеством часов прослушанных занятий.

Денежное требование дольщика может быть трансформировано в требование о передаче жилого помещения

В рамках дела о банкротстве застройщика денежные требования дольщика были включены в реестр требований кредиторов. Впоследствии права застройщика – банкрота были преданы новому застройщику, который приобрел долгострой и обязался исполнить обязательства перед дольщиками. Участник строительства решил изменить свое денежное требование на требование о передаче жилого помещения.

Судами трех инстанций требование заявителя было отклонено. Однако, Верховный Суд, с этим не согласился и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС РФ отметил, что трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения не изменяет правовое положение участника строительства и не увеличивает объем принадлежащих ему прав. Включение в реестр любого из названных видов требований преследует один и тот же материально – правовой интерес участников строительства.

Итоговые последствия банкротства в 2021

Признание физлица несостоятельным имеет следующие юридические последствия:

1. Списываются все долги;
2. На протяжении следующих 3 лет гражданин не имеет право становиться директором юрлиц;
3. На протяжении 5 лет гражданин:
   • Не может подать на банкротство ещё раз;
   • Обязуется уведомлять потенциальных кредиторов о факте банкротства;
   • Не имеет права занимать руководящие посты в микрофинансовых или страховых компаниях;
   • Не может зарегистрироваться в качестве ИП;
4. На протяжении 10 лет банкрот не имеет права занимать руководящую должность в банке.

Каков правовой статус апартаментов?

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

Как происходит процедура банкротства

Объявить компанию банкротом может только арбитражный суд. Как правило, эта процедура проходит в несколько этапов: сначала в судебные органы подается заявление на компанию-должника, затем ведомство начинает проверку и по ее итогам решает дальнейшую судьбу компании. Во время проверки суд оценивает финансовое положение должника и на основании этого либо закрывает делопроизводство, либо присваивает компании статус банкрота.

Схема процедуры банкротства застройщиков несколько упрощена – в ней отсутствует период наблюдения, суд сразу начинает конкурсное производство, то есть практически признает компанию разорившейся. Однако это не значит, что «обанкротить» девелопера может любой взволнованный дольщик, просто составив необходимое заявление. Чаще всего инициируют процедуру банкротства финучреждения, выдающие кредит на возведение объекта или органы государственного надзора. К последним относятся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Федеральная налоговая служба.

Встречаются ситуации, когда застройщик самостоятельно обращается в судебные органы для того, чтобы ему присвоили статус банкрота.

После принятия заявления суд открывает конкурсное производство: в первую очередь, вместо действующего руководства назначают конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, перед которыми у компании остались обязательства. К кредиторам относятся банки, государственные ведомства, подрядчики и участники долевого строительства.

Существует также ряд особенностей в части предъявления требований к застройщику.

Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

• требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве);
• приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Второй особенностью в данном вопросе является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

• прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
• право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 рассматриваемого закона).

В ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве.

В тоже время, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат.

Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика при долевом строительстве

Когда начинается процесс банкротства застройщика, в обязанности финансового управляющего входит утверждение реестра кредиторов. Кредиторами застройщика могут быть: банки, государственные органы, подрядчики, поставщики, а также дольщики.

Поэтому первое действие дольщика, чей застройщик банкротится, — это подача заявления в Арбитражный суд с целью включения его в реестр требований кредиторов. При этом дольщик сам решает, какое требование ему заявлять. Это может быть документ о передаче квартиры или о возврате денег, о возмещения ущерба.

При этом у многих дольщиков при реализации конкурсной массы застройщика возникает вопрос «Могут ли продать мою квартиру, если я выбрал требование о передаче квартиры?». Нет, если участник долевого строительства требует передачу квартиры, то такая недвижимость будет исключена из конкурсной массы застройщика, а следовательно, и продать на торгах ее не могут.

При заявлении своих требований для включения в реестр важно соблюсти установленные законодательством сроки. Реестр кредиторов открывается в день, когда информация о банкротстве официально публикуется. В него могут вноситься требования в течение 3 месяцев с момента открытия. После реестр закрывается.

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

Предъявление дольщиком требований

О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:

• От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
• Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
• Посредством сервиса «Федресурс».
• С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:

• Заявление участника строительства.
• Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
• Документы, подтверждающие оплату жилья.
• Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.

Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:

• Передачи жилья.
• Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
• Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).

Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

• признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
• признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
• на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

Похожие записи:

• Что будет с СНТ в новой Москве в 2024 году
• Как разделить квартиру при разводе если есть дети
• Внимание! Изменения в реквизитах оплаты государственной пошлины