Договор пожизненного содержания
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор пожизненного содержания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Основания расторжения сделки
Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:
-
установления факта принуждения, угрозы, насилия;
-
подписание договора вследствие обмана;
-
невыполнения сторонами договорных обязательств;
-
если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.
Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:
-
рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;
-
плательщик обанкротился;
-
не соблюдаются условия по рентной выплате.
Возможно ли расторгнуть и при каких условиях?
Преимущественные права на расторжение договора ренты есть у получателя ренты – собственника жилья.
Если плательщик грубо нарушает условия договора – не выплачивает платежи, не ухаживает за рентополучателем, хотя обязан, договор расторгается. Получатель ренты, в свою очередь, может потребовать от плательщика вернуть имущество и выкупить ренту. Минимальный размер выкупа ренты – сумма рентных платежей за один год. Возмещение ущерба потребуется, если плательщик не поддерживал сохранность имущества. Все траты и потери при пользовании имуществом рентополучателя плательщик должен возместить.
Если получатель ренты в одностороннем порядке расторгает договор, плательщик не может требовать возврата средств. Судебная защита есть и у рентодателя – в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты получатель может только в суде. Причем собственник обязан доказать свою правоту и ненадлежащее исполнение обязанностей плательщиком в соответствии с ГК РФ. Рентодатель может оспорить решение владельца имущества в суде.
Прекращение действия соглашения
По некоторым причинам соглашение относительно рентной выплаты может считаться недействительным.
Это может произойти как из-за неисполнения обязательств обеими сторонами, так и по иным обстоятельствам.
Обнаружить истинные причины можно путем проведения анализа формирования данных обязательств. Основными факторами могут послужить оспаривание сделки – в силу судебных органов и нынешнего законодательства РФ, включая порядки Гражданского Кодекса не признавать факт сделки действующим.
Сомневаться в этом судебный орган может на основании таких статей, как:
- сделка тех лиц, у которых отсутствуют права либо же они их существенно превысили (на основании ст. 173);
- факт заблуждения лиц в процессе совершения сделки (на основании ст. 178);
- возможный обман либо же угроза юр. лиц для осуществления сделки, которая признана грубым нарушением (на основании ст. 179).
Нередко соглашение может быть расторгнуто по причине того, что в недвижимости нужно было провести ремонтные работы, а плательщик об этом не позаботился. В таких ситуациях получатель имеет право дополнительно потребовать компенсацию морального ущерба.
Передача недвижимости плательщику после смерти владельца
Как следует из любого договора пожизненной ренты, обязательства сторон сохраняются на протяжении всей жизни получателя.
Из этого следует вывод о том, что смерть владельца недвижимости является основанием для прекращения действия договора.
После этого права на недвижимость должны перейти к плательщику.
Именно для этого при заключении договора ренты владелец передаёт плательщику все документы на квартиру.
Особенностью договора ренты является фактический переход прав на недвижимость сразу после его подписания. Однако в договоре описывается право получателя проживать в квартире, поэтому вселиться в жилплощадь плательщик может только после смерти получателя.
Плательщику достаточно пойти в территориальный орган Росреестра, предъявить договор и свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости. После этого с квартиры снимается обременение.
Разновидности договора ренты
Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
| Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане | Получателями ренты могут выступать только граждане |
| Рента платиться только собственнику недвижимости | Рента может выплачиваться третьему лицу |
| Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию | Рента перечисляется только в денежном эквиваленте |
| Право на постоянную ренту может передаваться по наследству | Договор прекращается в момент смерти получателя ренты |
Плюсы и минусы договора
Для каждой из сторон существуют недостатки.
- Большая вероятность судебного разбирательства, даже при небольших просрочках. При положительном решении покупатель лишится и квартиры, и тех средств, что уже были выплачены.
- Сохранение обязанности по перечислению ренты вне зависимости от обстоятельств и условий.
Но плюсов гораздо больше.
- Возможность приобрести квартиру по цене ниже, чем средняя стоимость подобных объектов на рынке.
- Дополнительные гарантии для продавца.
- Возможность улучшить финансовое состояние.
- Невозможность отменить или изменить договор в одностороннем порядке.
- Наследники не могут претендовать на доли, обозначенные в договоре ренты.
Прядок заключения договора пожизненной ренты
1. Составить договор
Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).
Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.
2. Предоставить документы
До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.
Полный перечень необходимых документов:
- Технический паспорт на квартиру/недвижимость
- Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
- Выписка из домовой книги
- Копия финансового лицевого счёта
- Паспорта обеих сторон
Как правильно заключить договор?
Порядок заключения и исполнения данного соглашения регулируется Гражданским кодексом РФ. В законе закреплено, что в качестве рентополучателя может быть только физическое лицо, а второй стороной сделки выступают как физические лица, так и организации. Оформление сделки возможно только в том случае, если владелец недвижимости является единственным собственником. Кроме того, квартира не должна иметь каких-либо обременений — собственность не заложена, не арестована в счет долгов и т.д.
Непосредственно процесс заключения соглашения складывается из следующих этапов:
- проверка документов, подтверждающих право собственности;
- разработка текста и нюансов договора;
- удостоверение сделки у нотариуса;
- передача документов в Росреестр.
Обращение в Росреестр является обязательным этапом, поскольку соглашение предусматривает переход права собственности на имущество к рентоплательщику. В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается уже новый собственник недвижимости, но с указанием на факт проживания в квартире того лица, которому по договору положено содержали и уход. Исполненным договор считается по факту ухода из жизни рентополучателя: рентоплательщик становится полноправным владельцем имущества независимо от того, были ли у владельца родственники и другие претенденты на недвижимость.
Какие риски возникают?
При использовании пожизненной ренты возникает множество рисков у каждой стороны сделки. Плательщики встречаются с такими сложностями:
- сделка может быть невыгодной, так как за счет длительности перечисления средств итоговая стоимость недвижимости будет меньше, чем выплаченная за нее сумма;
- часто в договоре указывается, что, если портится или уничтожается имущество без вины владельца, то плательщик не сможет вернуть ранее выплаченные деньги, при этом он не сможет рассчитывать на получение объекта недвижимости;
- существует вероятность, что сам рентополучатель или его родственники смогут оспорить сделку и оставить себе имущество, а вернуть средства будет практически невозможно.
Рентополучатель также сталкивается с определенными рисками. К ним относится то, что плательщик ренты может воспользоваться разными преступными действиями для сокращения срока жизни гражданина. Также часто пожилые люди, не имеющие родственников, становятся жертвами мошенников, заключающих с ними соглашения ренты, по которым выплачиваются незначительные средства.