Взыскание неустойки с застройщика
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делать если ответчик подал апелляционную жалобу на решение?
Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями.
К примеру, забывают приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют апеллянту возможность устранить недостатки и время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было «неповадно» судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, дабы решение суда было невозможно исполнить.
Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.
Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то Вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.
На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.
В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
Оформление переуступки права требования долга
Оформление выкупа неустойки по ДДУ происходит по договору цессии — переуступки права требования. По ней дольщик передаёт специализированной компании своë право на выплату застройщиком всех неустоек, но квартира остаëтся за участником ДДУ. В момент выкупа неустойки передаëтся только право на получение компенсации от застройщика. При этом составляется договор, в котором важно указать следующие пункты:
- Подробные сведения о сторонах цессионного договора, реквизиты и адреса.
- Сумма, которую обязуется выплатить юридическое лицо, выкупающее неустойку. Эту сумму можно обозначить как в процентном соотношении к сумме требований, так и в фиксированном размере. Дольщик и компания заранее рассчитывают всю сумму компенсации.
- Сроки выплаты. Это может быть сразу после регистрации или заключения договора цессии или после получения компанией долга от застройщика.
- Сведения о том, на каком основании возникла неустойка, реквизиты ДДУ.
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.