Риски и их решение при покупке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски и их решение при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Недостоверные документы

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Что нужно проверить перед сделкой

Квартиру на вторичном рынке можно купить дешевле новостройки. Но не всегда такая сделка будет выгодна покупателю. Чтобы не потерять деньги или квартиру, не тратить время и средства на судебные разбирательства, нужно проверить собственника квартиры, саму недвижимость и ряд других моментов.

Проверка документов

Необходимо удостовериться, что квартира на самом деле принадлежит человеку, который ее продает. Еще нужно убедиться в том, что собственник имеет законное право продавать ее. Нужно попросить продавца недвижимости предоставить:

— паспорт. Дополнительно можно попросить показать другие документы, которые удостоверяют личность. Например, загранпаспорт или водительское удостоверение;

— выписку из ЕГРН. В документе содержатся сведения о недвижимости, ее собственнике, присутствии обременений, которые не дают возможности продать квартиру. Выписку из ЕГРН лучше запросить свежую — в старом документе может содержаться информация, которая не актуальна на момент заключения сделки;

— документальное основание для возникновения права собственности. По такому документу можно судить о том, как человек стал владельцем квартиры. Это может быть договор купли-продажи, решение суда и прочая документация;

— документ, свидетельствующий о семейном статусе собственника. Если недвижимость приобретали в браке, то для законной продажи недвижимости нужно будет получить согласие мужа или жены;

— справка о дееспособности, которую берут в психоневрологическом диспансере (ПНД). Но такой документ не нужно запрашивать при каждой сделке. Он пригодится, если есть сомнения в дееспособности продавца.

Например, собственнику квартиры 95 лет и есть сомнения в том, что он отвечает за свои действия. Также справку можно оформить, если у владельца дома есть характерные признаки наркотической зависимости. Наличие справки подтвердит, что человек дееспособен и не состоит на учете в ПНД.

Проверка информации

Кроме перечисленной документации стоит проверить некоторую информацию:

— отсутствие среди собственников недвижимости несовершеннолетних. Если вся недвижимость или ее часть принадлежат несовершеннолетнему, перед сделкой нужно оформлять дополнительный документ — разрешение от органов опеки;

— отсутствие у собственника долгов, за которые на его имущество может быть наложено обременение;

— отсутствие долгов по коммунальным услугам. Документ, свидетельствующий об отсутствии долгов, можно запросить у управляющей компании;

— отсутствие зарегистрированных в объекте недвижимости на момент проведения сделки.
Зарегистрированные люди законно смогут проживать в квартире даже после перерегистрации права собственности;

— отсутствие незаконной перепланировки. Для этого данные технического плана квартиры сравнивают с фактической конфигурацией помещений и их размерами.

Как покупать квартиру на вторичном рынке

Чтобы минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры на вторичном рынке, нужно пройти все обязательные этапы сделки.

Подписать предварительный ДКП

Его подписание фиксирует намерения сторон заключить сделку. Такой документ оформляют не всегда — часто он не составляется, если сделка срочная. В договоре отражают намерения сторон, их права и обязанности. Также в договоре прописывают условия предоставления и возврата задатка, если сделка сорвется.

Документ по закону не нужно заверять нотариуса. Но в некоторых случаях это делают. Например, если основной договор также будет заключаться в присутствии нотариуса, как это бывает при сделке с недвижимостью, владелец которой — несовершеннолетний.

Передать задаток

Если расчет проходит в наличной форме, продавец пишет расписку. Если деньги переводятся на карту или счет, в назначении платежа нужно указать то, что сумма переведена в качестве задатка за приобретаемую квартиру. Дополнительно указывают реквизиты предварительного ДКП.

Запросить документы у продавца квартиры

Перечень документов может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки — кто в ней участвует, кто зарегистрирован в качестве собственников недвижимости и прочих обстоятельств.

Среди необходимых документов:

— паспорта и свидетельства о рождении собственников, не достигших 14 лет;
— выписка из ЕГРН;
— документ-основание для возникновения права собственности;
— согласие мужа или жены на проведение сделки;
— выписка о лицах, зарегистрированных в квартире;
— справка об отсутствии долгов по квартплате.

Составить и подписать ДКП

Для документального оформления сделки лучше не использовать типовую форму договора из интернета — так могут быть ущемлены права одной из сторон. Если сделка проводится без агентства недвижимости или участия риэлтора, которые помогут правильно составить ДКП, для правильного оформления договора лучше обратиться к юристу.

Договор подписывают все собственники недвижимости и те, кто ее покупает. Если среди собственников есть дети до 14 лет, вместо них подпись ставит их законный представитель – родитель, опекун, попечитель. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят подпись в договоре, но дополнительно расписывается и их законный представитель.

Передать деньги

Деньги не всегда отдают сразу при подписании ДКП. Закон не определяет, когда именно деньги будут переданы – стороны договариваются об этом между собой. Чаще всего это происходит после перерегистрации права собственности и зависит от выбранного способа расчета.

Рассчитаться можно таким образом:

— наличными средствами. При передаче денег, как и в случае с задатком, пишут расписку;

— банковским переводом. Покупатель указывает назначение платежа и переводит деньги собственнику квартиры;

— через банковскую ячейку. В нее покупатель кладет деньги. Продавец получает доступ к ячейке после того, как право собственности будет перерегистрировано на нового владельца;

— через аккредитив. Покупатель открывает аккредитивный счет, куда кладет необходимую сумму. Доступ к счету предоставляется продавцу после перерегистрации права собственности;

— через сервис безопасных сделок. Покупатель кладет деньги на счет, с которого средства поступают продавцу после внесения изменений в ЕГРН.

Зарегистрировать право собственности

Это можно сделать двумя способами:

— регистрация через интернет. Новый собственник может сделать это самостоятельно при наличии квалифицированной электронной подписи (КЭП) или через посредников — агентство недвижимости или банк. При отсутствии КЭП для электронной регистрации сделки можно обратиться к нотариусу. В таком случае нотариус использует свою электронную подпись. В зависимости от способа регистрации на процедуру уходит от 1 до 7 дней;

— регистрация путем подачи документов в МФЦ. В среднем выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник, выдают через 5 дней.

Риски с документами на квартиру

1. Если покупаете жилье у несовершеннолетнего, на сделке должен быть его опекун или родитель. Тогда у продавца смотрите свидетельство о рождении и паспорт. Кроме того, должно быть согласие от органов опеки и попечительства.

2. Рекомендуем проверять паспорт у любого продавца, не только несовершеннолетнего владельца или доверенного лица. Паспортные данные должны совпадать со всеми документами по сделке, их актуальность можно посмотреть на сайте МВД России или Федеральной миграционной службы. Действующий паспорт гарантирует, что продает жилье его собственник, иначе нотариус не заверит сделку и ее нельзя будет зарегистрировать. Кроме того, при выборе способа расчета с продавцом через банковскую ячейку банк не позволит заключить договор об аренде ячейки и передать большую сумму денег. Даже если продавец правомочен на продажу жилья, но паспорт просрочен, это станет проблемой.

В паспорте должны отсутствовать пометки, наклейки. Должны быть все водяные знаки. Серия паспорта должна совпадать с местом его выдачи, а состояние документа — с датой выдачи.

Если иностранец продает квартиру, все в порядке. Запросите у него нотариально заверенный перевод паспорта, и сам паспорт. Иностранные граждане имеют полное право выступать в качестве продавца и покупателя недвижимости.

3. Если продавец банкрот, то он вправе совершать сделки с недвижимостью только с согласия финансового управляющего, при этом иногда жилье можно купить на торгах. Посмотреть данные о физлицах-банкротах можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.

4. Долги по квартире стоит проверить, открыв страницу Банка данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов. Да, можно купить жилье с долгами по коммуналке, но это требует отдельного внимания.

5. Собственник может быть отнесен к террористам и экстремистам — убедиться в его законопослушности можно, открыв соответствующий перечень. Нотариус при оформлении сделки с жильем обязан передавать информацию в Росфинмониторинг, если возникнут сомнения в ее легальности.

Преимущества вторичного жилого фонда

Сравнивать жилье в новостройке и обжитом доме только по финансовому фактору не совсем корректно. И дело даже не в том, что стоимость квадратного метра – это далеко не единственный фактор различия, но и в том, что значения данного показателя сильно отличаются. Цена зависит от местоположения дома, уровня развитости социальной и дорожной инфраструктуры, состояния инженерных систем, некоторых юридических аспектов.

Покупатели квартир вторичного жилого фонда выделяют следующие достоинства таких площадей:

• Заселяться можно сразу. Когда жилищный вопрос стоит настолько остро, что покупателю просто негде жить, то вкладываться в строящуюся недвижимость нет смысла. Даже если новостройка обойдется дешевле, суммарные затраты покупателя все равно будут высоки из-за необходимости выделения в бюджете средств на аренду места для проживания.
• Комфортное окружение. Здесь речь идет о наличии детских садов, школ, больниц и магазинов рядом с домом, а также о хороших возможностях для выезда в другие районы города. Некоторые отмечают уют старого жилого фонда: вокруг домов уже выросли деревья, а невысокая плотность населения обеспечивает тишину.
• Понимание перспектив. Для будущих жильцов этот нюанс важен тем, что в большинстве объектов вторичного фонда уже известны тарифы на ресурсы, а значит вполне реально просчитать размер платежей на ЖКХ. Кроме того, стабильность таких квартир ценна и для желающих купить квартиру посредством ипотечного кредитования: обычно банки куда охотнее ссужают деньги на те материальные ценности, судьба которых понятна.

Риски при покупке квартиры – выводы

Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации.

Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.

Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт, знания законов и умение анализировать документы. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости.

Тщательная проверка документов поможет вам. Вы будете уверенным в том, что покупаете квартиру на законных основаниях. И не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.

У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца. Исключим все риски при покупке квартиры, дома, участка и любой другой недвижимости. Цены услуг:

• Первичная консультация – бесплатно.
• Поверхностный анализ рисков и консультация – 1500 грн
• Комплексная проверка любой недвижимости – 2500 грн
• Выезд юриста на сделку/переговоры/проверку – 5500 грн
• Сопровождение юристом GetHom на всех этапах – 14000 грн

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

• паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• архивную выписку из домовой книги;
• справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
• опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
• опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры

Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:

1. Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
2. Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
3. Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
4. Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
5. Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
6. Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
7. Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.

Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:

• привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
• обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами.

Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район.

Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж.

В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным.

Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру.

Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Какие могут быть риски?

А теперь смотрим на ситуацию с позиции покупателя. Прежде всего, он вправе поинтересоваться, какими правоустанавливающими документами располагает продавец. Серьезным подспорьем окажется знание хотя бы основ гражданского законодательства, так как уже на этой стадии легко попасть впросак. Возможностей для этого просто море: неучтенные наследники, бывшие супруги, не включенные в приватизацию дети – лишь вершина айсберга.

Покупка вторичного жилья по относительно низкой цене обычно представляется весьма привлекательной, но именно здесь может крыться засада. Хороший дисконт — самая простая возможность для продавца сбыть товар со скрытыми дефектами, а они, когда речь идет о недвижимости, способны отравить жизнь будущему владельцу: покупка по дешевке может обернуться потерей приобретенного жилья и нескончаемыми судами. Поэтому будьте настороже, когда база недвижимости вдруг выдает предложение по бросовой стоимости.

Договор купли-продажи квартиры, как и любой другой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Рассмотрим существенные условия договора купли-продажи, т.е. условия, без которых заключение договора невозможно.

Если хотя бы одно из нижеуказанных условий будет отсутствовать, то договор будет считаться незаключенным.

1. Цена квартиры.

Если продавец просит указать цену ниже той, которая в реальности будет передана продавцу, то необходимо осознавать риск мошеннических действий со стороны продавца.

В договоре необходимо указать способы оплаты (рекомендуемые: аккредитив или банковская ячейка).

Рассмотрим подробнее передачу денежных средств через ячейку в банке.

Передача денег через банковскую ячейку при сделке купли-продажи квартиры происходит в следующем порядке:

• продавец и покупатель подписывают договор банковской ячейки. В договоре прописывается список документов, на основании которых продавец сможет забрать деньги из банковской ячейки;
• продавец и покупатель совместно пересчитывают купюры и передают их на хранение банку;
• денежные средства блокируются на срок, оговоренный сторонами сделки;
• продавец получает доступ к банковской ячейке после выполнения условий договора.

Аккредитив же представляет собой безналичную форму расчетов по сделке купли-продажи, гарантом которой выступает банк под условием. После регистрации перехода права собственности на покупателя денежные средства перечисляются в безналичной форме на счет продавца.

Аккредитив и банковская ячейка являются хорошим гарантом сделки. Существенным отличием между данными видами расчетов является то, что аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов, а банковская ячейка наличную.

2. Идентификация квартиры, т.е. точное месторасположение квартиры с указанием адреса, кадастрового номера, иных характеристик.

Риски при покупке жилья по доверенности

Процедура приобретения недвижимости по доверенности имеет высокие риски, так как могут образоваться обстоятельства следующего характера приведённые в списке ниже.

1. Предоставление фальшивой доверенности. Подделка документа осуществляется по определённой схеме. Подбирается хорошая квартира с удобным месторасположением и планировкой. Во время заключения договора мошенники получают копии паспорта владельца и свидетельства о праве собственности.

Далее, происходит восстановление доверенности на возможность восстановления утраченных документов. Мошенническая схема проводится через риелтора, а настоящий хозяин даже не знает о том, что его недвижимость продаётся.

1. Владелец недвижимости подал заявление в Росреестр о невозможности перехода регистрационного права без его личного присутствия. Данный аспект необходимо учитывать при заключении сделки о купле и продаже.
2. При заключении доверенности в документе не прописываются все полномочия, а при оформлении сделки могут возникнуть дополнительные сложности (отсутствие оплаты государственной пошлины).
3. Допущение ошибок при составлении доверенности. Если в документе найдены недочёты, то совершение сделки о купле и продаже может считаться впоследствии недействительным.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Как быть?

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Проблемные моменты могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает, если не все, кто проживал в квартире на дату приватизации и был зарегистрирован в ней, реализовали свое право на приватизацию. В этом случае человек давал согласие на приватизацию квартиры и отказывался от участия в ней. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и выбыть из нее временно, например в связи с трудоустройством в другом городе или для прохождения срочной службы в армии. Такой человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением. В случае приобретения такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае их отказа после продажи квартиры добровольно освободить ее их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.

«Наличие в квартире такого человека можно проверить, для этого нужно заказать выписку из домовой книги и сопоставить, кто на момент приватизации жил в квартире, — советует юрист компании « Кром» Ролена Мепаришвили. — Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и не являются собственниками на сегодняшний день, возникает закономерный вопрос: а почему они не собственники, отказывались ли эти лица от приватизации и где проживают теперь? Есть ли у них желание продавать эту квартиру? Такие вещи при подготовке сделки нужно выяснять обязательно».

Универсальное правило, которому советуют следовать юристы: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

Похожие записи:

• Уголовная ответственность за нарушение земельного законодательства
• Пенсия по потере кормильца в 2023 году: размер, кому назначают и как оформить
• Кого не выпустят из России за долги?