Официальный сайт юридической компании «Королёв и партнёры»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Официальный сайт юридической компании «Королёв и партнёры»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
На сколько суды снижают неустойку?
Системы единой нет. Всё зависит от человеческого фактора, конкретного судьи. Но, как говорилось ранее, в настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50% от расчёта по закону.
Нужно понимать, что крайне нежелательно обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Потому что, скорее всего, все дела, которые проходят через суд, где находится застройщик, они идут уже все по накатанной дорожке и вам будет сложно сломать практику.
Лучше подавать в суд по своему месту жительства, а не по расположению строительной компании.
Потому что по закону о защите прав потребителей вы имеете право обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения ответчика-застройщика. И, скорее всего, по вашему месту жительства, если это другой суд, там нет наработанной практики именно с этим застройщиком. И у судьи не будет ангажированности.
Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?
Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.
Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.
Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.
То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.
Подготовка к досудебному урегулированию
Если вы не подадите претензию застройщику и не попытаетесь решить вопрос в досудебном порядке, то суд не присудит штраф. Поэтому дольщику нужно продемонстрировать, что он сделал все возможное для мирного разрешения спора.
Как правило, в договоре долевого участия устанавливается сроки, в течение которых застройщик должен дать ответ на претензию дольщика. Конкретные сроки для застройщиков не установлены, но требования содержатся в других законах. В ГК РФ предусмотрен срок для дачи ответа – 7 дней. Если в ДДУ срок не определен, необходимо ориентироваться на законодательство. Если застройщик отказал или не ответил на претензию, Вы можете обратиться в суд.
Все претензии, замечания и возражения по качеству объекта рекомендуется направлять застройщику в письменной форме (заказным письмом с описью вложения). Так Вам будет проще доказать в судебном порядке, что Вы обращались к застройщику и пытались разрешить спор мирным путем до подачи иска.
Судебная практика: компенсация морального вреда
Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.
Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:
- наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
- четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
- наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
- гарантии эксплуатации объекта.
В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:
- права собственности на недвижимый объект;
- имущественных прав на объект незавершенного строительства;
- прав на долю в общей долевой собственности.
Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.
По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).
Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации.
При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России.
К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.
В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.
В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:
- он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
- он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.
Снижение компенсации морального вреда по ДДУ
В компании «Адвокатское Бюро Юг» Вам помогут снизить компенсацию морального вреда по ДДУ. Работаем в Краснодаре, Сочи, Геленджике, Новороссийске и других городах Краснодарского края. Какими положениями регулируется компенсация морального вреда по ДДУ и как можно ее снизить?
В соответствии со ст. 151 ГК РФ под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Размер компенсации морального вреда определяется с учетом степени физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Компенсация морального вреда – один из способов защиты гражданином его нарушенных прав (абз. 11 ст. 12 ГК РФ). Размер компенсации определяет суд. Для этого он принимает во внимание степень вины нарушителя, а также характер физических и нравственных страданий потерпевшего, и выносит решение с учетом требований разумности и справедливости (ч. 2 ст. 1101 ГК РФ).
Компенсация морального вреда – один из способов защиты гражданином его нарушенных прав (абз. 11 ст. 12 ГК РФ). Размер компенсации определяет суд. Для этого он принимает во внимание степень вины нарушителя, а также характер физических и нравственных страданий потерпевшего, и выносит решение с учетом требований разумности и справедливости (ч. 2 ст. 1101 ГК РФ).
В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 20.12.1994 г. № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», суду следует также устанавливать, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием) они нанесены, степень вины причинителя, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора.
В судебной практике сам факт нарушения прав факт нарушения является достаточным условием для удовлетворения иска потребителя о компенсации морального вреда (например: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.01.2022 N 83-КГ16-14)
Что Указать Ща Моральный Вред По Дду
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, в частности на основании статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», указала, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Решением Ленинского районного суда города Краснодара К. отказано в удовлетворении требования к ООО «Поликварт Краснодар» о взыскании компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков выполнения работ (оказания услуг), предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Вынося такое решение, суд сослался на то, что К. не был доказан причиненный ей моральный вред в размере 50 000 рублей.
КОМПЕНСАЦИЯ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА ДОЛЬЩИКУ
12.12.2022 г. состоялось заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской федерации в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С. и Марьина А.Н. Кассационная жалоба была удовлетворена, судебные постановления были отменены и дело было передано на новое рассмотрения в Московский городской суд. Верховный суд РФ в частности указал, что:
К нам обратился клиент по вопросу взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия. Дело было успешно решено, хотя суд весьма чувствительно для истца сократил размер неустойки, сумму компенсации морального вреда и штраф за нарушение прав потребителя. Далее юристы нашей компании обратились с иском за новый период задержки. Суд иск удовлетворил, при этом отказал в удовлетворении требования о компенсации морального вреда, указав в мотивировочной части судебного решения, что ранее компенсация морального вреда уже была назначена судом.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).
При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.
Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.
ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Руководитель практики «Защита дольщиков», ведущий юрист ООО «Юридическая компания «Деловой дом»
специально для ГАРАНТ.РУ
В правоотношениях по долевому строительству гражданин, заключивший договор долевого участия (ДДУ), является не только дольщиком, но еще одновременно и приобретателем. О такой его роли прямо сообщает ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенного для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом участии в строительстве.
Отсылка к законодательству о защите прав потребителей позволяет дольщикам воспользоваться дополнительными механизмами защиты своих прав в случае нарушения застройщиком своих обязательств. В частности, речь идет о возможности компенсации морального вреда застройщиком, нарушившим свои обязательства, поскольку она не предусмотрена законодательством о долевом строительстве.
Ни один дольщик не будет отрицать, что неисполнение застройщиком договорных обязательств привело его в стрессовое состояние, вызвало чувство страха за возможную утрату квартиры и денег. Эта, на первый взгляд, субъективная оценка тем не менее отвечает всем признакам, характеризующим правовую категорию «моральный вред»: нравственные страдания обусловлены виновным бездействием застройщика. Следовательно, она имеет право на существование и может быть трансформирована в исковое требование к застройщику о компенсации морального вреда.
Важнейший вопрос заключается в определении оптимального размера заявляемого требования. Оценить такую эфемерную категорию, как моральный вред, крайне сложно, а потому судебная практика в целом складывается неоднозначно. Заявители, как правило, оценивают причиненный моральный вред в 20-50 тыс. руб. Суды, в свою очередь, чаще всего удовлетворяют моральный вред лишь в размере 2-3 тыс. руб. (апелляционное определение Псковского областного суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-648/2015, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 21 апреля 2015 г. по делу № 33-6421/2015, апелляционное определение Московского областного суда от 13 апреля 2015 г. по делу № 33-8585/2015, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14 мая 2014 г. по делу № 33-4419/2014).
В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?
Как определено в договоре CD, вы можете потребовать от производителя компенсацию за каждый день задержки передачи квартиры. Подчеркнем, что подписание дополнительного договора, устанавливающего новую дату поставки, делает невозможным предъявление претензии, так как договор фактически является соглашением о продлении срока.
Сумма уголовной статьи может быть рассчитана по следующим типам
Сумма неустойки = (стоимость квартиры по договору) * 1/300 * (количество дней просрочки) * 2 * (базовая процентная ставка ЦБ РФ).
Кроме того, покупатель-жилец имеет право на компенсацию морального вреда и расходов. В противном случае суд принимает решение о выплате компенсации только за фактическую задержку.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?
Да, согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», инвестор может предъявить претензии к ЦДС, если срок сдачи объекта переносится более чем на два месяца от даты, предусмотренной договором.
Целесообразность односторонних претензий необходимо рассматривать в каждом конкретном случае. Например, если многоквартирный дом находится на завершающей стадии строительства, жалоба КДС может привести к потере прибыли, поскольку рыночная стоимость здания, скорее всего, возрастет. Если строительство многоквартирного дома далеко от завершения, расторжение договора может избавить покупателя жилья от дополнительных денежных потерь и ненужного стресса.
Однако каждый случай индивидуален и требует анализа каждого конкретного случая для принятия окончательного решения.
Федеральный закон № 214 определяет детали взаимоотношений между строительными компаниями и покупателями квартир. Он также определяет правила надзора и контроля за строительством высотных зданий и других объектов недвижимости. Он также содержит перечень обязанностей каждого ведомства — производителей, покупателей по ДДУ, третьих лиц.
Суд показал сложность взыскания обычных штрафов. Если застройщик не согласен с финансовым требованием, он имеет право обратиться в суд. Если решение будет принято не в его пользу, застройщик может подать апелляцию.
Согласно федеральному закону 214, взыскание неустойки может быть произведено до суда и в судебном порядке. Таким образом, дольщик должен компенсировать расходы покупателя (часть договора). Если пострадавшая сторона подает заявление, то иск должен быть рассмотрен последующим судебным преследованием строительной компании.
По закону условия взаимодействия между производителем и дольщиком определяются в договоре, подтверждающем долевое участие (CDP). В нем определяются параметры проживания, планировка квартиры, ее адрес и другая информация. Также определяются права и обязанности участников.
В рамках этого вопроса наибольшую озабоченность вызывают обязательства производителя.
- Строительство здания в установленные сроки и передача права собственности на жилье участнику ДДУ.
- Строительство установки может осуществляться самостоятельно или при участии других компаний.
- Производитель принимает на себя риски, которые могут возникнуть на этапе строительства.
Нарушение любого из пунктов позволяет дольщику обратиться в суд в соответствии с федеральным законом214 и потребовать финансовой компенсации. В свою очередь, покупатель жилья должен своевременно оплатить стоимость POA и получить квартиру в указанные сроки.