Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие документы должны быть на дачу

2. Как проходит регистрация дачи

3. Возможность продажи дачного или садового участка без межевания

4. Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

5. Необходимые документы

6. Документы для продажи участка в СНТ

Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.

Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.

Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.

В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.

Какие документы должны быть на дачу

Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:

сведения о выдаче (кем, когда, где);
информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
регистрационный номер, указанный в Кадастре;
сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.

Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.

Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке?

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:

в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

В 2023 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:

документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.

Как проходит регистрация дачи

Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:

Шаг первый	Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить.
Шаг второй	Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей.
Шаг третий	Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес.

После того, как продавец получил деньги за дачу, ему нужно подать декларацию в налоговую инспекцию. Затем, согласно Налоговому Кодексу статье 208, гражданин России обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от сумы продажи, а нерезидент -30%.
В кодексе прописаны некоторые условия по освобождению уплаты налога.

Однако есть такой нюанс, если человек в одном и том же году продал дачу и купил другое жилье, он может не платить НДФЛ, а воспользоваться налоговым вычетом.
Важно помнить о сроках подачи декларации и уплате подоходного налога. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, следующего после года продажи имущества. Налог же нужно оплатить до 15 июля того же года. В 3-НДФЛ нужно указывать сумму оценочной стоимости дома и земли. Инспектор проверяет правильность заполненного документа, сверяя данные с документом об оценочной стоимости.

При нахождении участка с домом во владении в СНТ, ее приобретение не будет отличаться от обычной сделки с другим типом недвижимости. Единственный нюанс, на который необходимо обратить внимание, это запрет на покупку на основании садовой книжки.

Если гражданин имеет на руках только ее и пытается на основании данной бумаги реализовать участок, то сделку потребуется отменить, так как это удостоверение принадлежности товариществу человека, а не его собственности на недвижимый объект.

Выбор участка из СНТ ответственный этап, который требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением необходимо изучить следующее:

Параметры будущего приобретения, его местоположение, наличие построек или объекта под ИЖС, а также наличие прописанных граждан.
Формат земельного надела. Если запланирована постройка, то некоторые грани участка могут затруднить это, например, несоответствием пожарным требованиям, отступам от соседних участков, прокладкой коммуникаций.
Проведение межевых работ и регистрация в кадастровой палате.
Постройки — изучить год постройки, ее назначение, прописка в ней иных граждан, материалы строительства. Данные факторы напрямую влияют на цену дачи.

Возможность продажи дачного или садового участка без межевания

В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.

Однако, есть некоторые затруднения, которые могут возникнуть:

Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.

Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Риском для покупателя при покупке садоводческо-дачного участка являются взносы, которые полагается уплачивать членам объединения. Следует заранее поговорить с председателем и уточнить размер будущих вложений. Оплачивать придется коммунальные услуги, а также различные улучшения, например, ремонт дорог.

Споры о границах с соседями – это еще одни риск для нового владельца. Есть риск возникновения споров с соседями, особенно, если границы надела были определены давно.

Поэтому до покупки следует заказать выписку из ЕГРП и ознакомиться с тем, какие документы обязательно должны быть у собственника на дачу.

Если реализуется только участок земли, то понадобится кадастровый паспорт только самой продаваемой земли, но если на участке находится дом или другое сооружение, нужно также добавить технический паспорт на жилое строение или кадастровый паспорт. Такую документацию можно получить в Бюро технической инвентаризации.

Также следует при реализации дачного участка передать выписку из Домовой книги, если продается дачный участок.

В ситуации приобретения дачного участка надо потребовать выписку о зарегистрированных жильцах (либо об отсутствии), а также технический паспорт на жилое строение (для садового участка это можно не делать), так как, в отличие от садового дома, дачный дом дает право на круглогодичное проживание и регистрацию.

Покупателю не нужно собирать множество документов для приобретения дачной земли и участков в Садоводческих некоммерческих товариществах.

Ему достаточно собрать следующее:

документ, удостоверяющий личность, и его копию;
если от имени покупателя действует представитель, нужно предоставить выданную ему соответствующую доверенность для подтверждения его полномочий;
договор купли-продажи (составляется вместе с продавцом).

Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.

Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.

Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.

Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:

правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
межевой план;
технический паспорт;
кадастровый паспорт;
документация на строения;
расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.

Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.

Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.

Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.

Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:

заявление;
общегражданский паспорт;
нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
техническая документация;
договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.

Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.

Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:

прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.

Деятельность СНТ регламентируется положениями Федерального Закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Уставом товарищества, утвержденном общим собранием:

Статьёй 4, за гражданами, желающими реализовать своё право на владение и распоряжение садовым, огородным или дачным участком закрепляется право на создание добровольных объединений в форме:
- садоводческого, огороднического или дачного товарищества;
- кооператива;
- некоммерческого партнерства. Из всех указанных выше форм владения собственностью наибольшим спросом пользуется форма садоводческих товариществ.
Статья 30 Федерального закона № 82 «Об общественных объединениях», законодательно закрепляет за общественными организациями, которые являются к тому же и юридическими лицами, право владеть землёй, зданиями и постройками, инвентарём, транспортом, денежными средствами, акциями, другими ценными бумагами и имуществом.

Необходимые документы

В первую очередь необходимо получить положительное решение в местной администрации. Для этого подается следующий пакет документов:

Схема расположения участка рядом с соседними;
Выписка из протокола о выделении участка для собственника, оформленного на общем собрании участников СНТ.

Чтобы благополучно оформить в собственность садовый участок, в ближайшее отделение Росреестра подаются следующие документы:

Гражданский паспорт собственника;
Заявление установленного образца;

Правоустанавливающий документ, в качестве которого может выступать документ о приватизации или решение администрации о предоставлении участка в собственность;
Кадастровый паспорт;
Справка о дате вступления в кооператив, размере выделенного участка и отсутствии долгов перед СНТ;
Межевой план;
Декларация на постройки (заполняется лично);
Квитанция об оплате госпошлины.

Документы для продажи участка в СНТ

В 2021 году невозможно зарегистрировать сделку по переходу прав собственности, если не выполнено межевание участка. При этом собственник может пользоваться и владеть участком, но он не может распоряжаться им в полной мере – продать, подарить или обменять.

Сначала важно определить список документов и понять, каких из них нет в наличии. В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход собственности требует официальной регистрации в реестре недвижимости. Для этого требуется определенный набор документов. У действующего собственника также должно быть зарегистрировано право.

После подписания договора сторонам необходимо обратиться за проведением регистрационной процедуры. Для этого сторонам предоставлено право подать необходимые бланки одним из следующих способов: На стадии предварительного обращения в указанные учреждения можно заблаговременно уточнить, какие документы нужно предоставить для оформления продажи дома.

При подаче документов, необходимых для регистрации сделки, можно использовать несколько вариантов: Сделки с недвижимостью практически всегда имеют высокую стоимость, поэтому именно в этой сфере очень много мошенников. Ввиду этого желательно лично заниматься подачей документов в регистрирующие органы, чтобы избежать возможны мошеннических схем.

Первые два пункта являются обязательной предпродажной подготовкой дачи. Для постановки участка на кадастровый учет необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Специалист выезжает по адресу местоположения земельного надела и проводит необходимые виды работ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
Технические документы, такие как план и кадастровый паспорт.
Межевой план.
Правоустанавливающие документы.
Согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса.
Справка об отсутствии долгов.
Договор купли-продажи.

Если собираетесь продавать дачу, у вас есть два пути: заняться продажей самостоятельно или поручить ее риэлтору. Риэлтор возьмет процент за свои услуги, но сделает все быстро, качественно, с гарантиями финансовой безопасности. Самостоятельная продажа займет больше времени, но позволит сэкономить средства. Сегодня расскажем, как продать дачу самому без посредников — пошаговая инструкция поможет не сделать ошибок и повысить стоимость недвижимости.

Порядок купли-продажи находящегося в собственности участка земли устанавливается Гражданским кодексом и земельным законодательством. Для совершения сделки собственнику необходимо иметь документы при продаже участка с находящимся на его территории домом.