Как налоговики будут бороться с нелегальной арендой квартир в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как налоговики будут бороться с нелегальной арендой квартир в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Декларирование полученного дохода
Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.
Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
- По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
- По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.
Вариант для самозанятых
С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.
Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.
- самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
- Не нужно заполнять налоговые декларации.
- Не требуются онлайн-кассы.
- Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.
- Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
- Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.
- нет пенсионных начислений.
- НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
- Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.
Какой вариант уплаты налогов за аренду самый выгодный?
Эксперт оценили для РБК Петербург плюсы и минусы каждого из этих вариантов.
«Самый выгодный вид налогообложения зависит от стоимости аренды квартиры. Но, на мой взгляд, наиболее простой вариант легально сдавать квартиру — через самозанятость. Для самозанятого, который сдаёт жилую недвижимость в аренду физическому лицу, налоговая ставка составляет 4% от дохода, если юридическому — то 6%. Налог на профессиональный доход (НПД) не начисляется, если доходов нет. То есть, например, если ваши квартиросъёмщики съехали, а новых вы ещё не нашли, вы не должны ничего платить», — говорит Дмитрий Волков, руководитель направления развития розничных продуктов финтех-компании ЮMoney, эксперт по продуктам для самозанятых.
Как платить налоги ремесленникам и владельцам агроэкоусадеб
С 2023 года эти категории налогоплательщиков вправе перейти на НПД либо остаться на прежней системе налогообложения (ремесленный сбор или сбор за осуществление деятельности в сфере агроэкотуризма).
До 1 июля 2023 года физические лица смогут уплачивать сбор на ремесленничество. Если раньше он составлял 62 BYN в год и вносился одним платежом, то с 2023 года необходимо платить 6 BYN ежемесячно.
После 1 июля решение о том, является ли деятельность, которую осуществляет плательщик, ремесленничеством, будут принимать местные органы управления. Если деятельность физического лица не будет признана ремесленничеством, плательщику придется либо переходить в самозанятые, либо регистрироваться как ИП.
Подобная схема будет действовать и в отношении владельцев агроэкоусадеб, которые до 1 июля 2023 года смогут платить сбор в размере 37 BYN в месяц. Пока местные органы власти не примут решение о том, что их деятельность не подпадает под категорию агроэкотуризма.
Таким образом, в части названных видов деятельности в вашем регионе следует следить за решениями местных исполнительных и распорядительных органов.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Законодательная база: Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.
Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие суммы фигурируют скорее в элитном сегменте, где вариант с НДФЛ используется редко.
В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдает квартиру другому, все хлопоты по оформлению налога ложатся на наймодателя, говорит адвокат, соучредитель юридической компании a.t.Legal Николай Титов.
«В этом случае арендодатель обязан самостоятельно рассчитывать сумму НДФЛ и каждый год подавать налоговую декларацию о всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах, — разъясняет эксперт. — Таким же образом следует поступать и при сдаче квартиры через посредника (агентство)».
Но есть и вариант, при котором собственнику-физлицу можно вообще не платить налог с аренды квартиры. Такое возможно в ситуации, когда жилье сдается юрлицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату, говорит Титов. В этом случае налоговым агентом выступает квартиросъемщик, который сам платит в бюджет.
Для освобождения от подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана, подчеркивает эксперт. В тексте договора при этом должно быть указано, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате квартирных хозяин получает сумму, на 13% меньше той, что в договоре, а наниматель сам взаимодействует с налоговой.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа
Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.
Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:
- Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
- Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.
В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:
- ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
- дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
- конкретный период и точная сумма оплаты.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Когда сдача в аренду имущества «физиком» — незаконное предпринимательство
Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
Остановимся на важном моменте — социальных платежах. Это всем известные пенсионные, медстраховка и социальные отчисления. Их обязаны платить в том числе ИП. У каждого отчисления свой размер в зависимости от дохода/заработной платы.
|
Вид отчислений |
Ставка |
Оплата |
|
Обязательные пенсионные выплаты, ОПВ |
10 % |
7 000 тенге |
|
Социальные отчисления, СО |
3.5 % |
2 450 тенге |
|
Взносы на социальное медицинское страхование, ВСМС |
5 % от 1.4 МЗП |
4 900 тенге |
Как могут поднять налог для сдающих в аренду жилье
В Минске подоходный налог за сдачу одной комнаты хотят с 2023 года повысить до 43,9 рубля. Сейчас он составляет 36,8 рубля. То есть повышение в таком случае может составить 19,3%.
Речь идет о физлицах, которые сдают жилье без регистрации ИП.
Для областных городов этот сбор могут увеличить до 41,2 рубля рубля (сейчас — 34,5 рубля). Возможный рост — на 19,4%.
Для 16 городов подоходный хотят повысить до 27 рублей. Это Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск. Сейчас налог в этих городах составляет 22,6 рубля.
Для других городов областного, районного подчинения и поселков городского типа налог могут поднять до 19,8 рубля (сейчас — 16,6 рубля), а во всех остальных населенных пунктах — до 14,2 рубля (сейчас — 11,9 рубля).