Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.

Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение

В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:

• стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
• стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.

Обратите внимание!

Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.

Способы продления аренды земельного участка

Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:

• Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
• Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
• Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
3. Арендатор должен остаться прежним.
4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, действующая судебная практика, осознавая нерациональность данного решения, зачастую разрешает споры, возникающие в связи с продлением срока действия договора аренды, в пользу арендатора, используя при этом:

— широкое толкование пп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ о заключении договора без торгов для реализации специального инвестиционного контракта (хотя данный контракт предусмотрен Федеральным законом от 31.12.2014 N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» и напрямую не касается строительства жилья и коммерческих объектов) —

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание.

С 01 января 2021 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Продление договора аренды земли после истечения срока его действия

С юридической, да, пожалуй, и с практической точки зрения по­ведение арендодателя в подобной ситуации, мягко говоря, далеко от правомерного, так как ст. 116 ЗКУ предусмотрено, что предоставление земельного участка в пользование возможно только после его изъятия из предыдущего пользования.

Вопросу подготовки проектов договоров аренды земли мы уже уделяли внимание и не станем повторяться. Скажем лишь, что подгото­вить текст такого договора имеет право любая из сторон сделки. Нельзя согласиться с точкой зрения, бытующей в некоторых землеустроитель­ных организациях, что подготовка договора — это особый вид деятельности, требующий соответствующего лицензирования. В данном слу­чае необходимо иметь определенные знания и опыт, но уж никак не лицензию.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, действующая судебная практика, осознавая нерациональность данного решения, зачастую разрешает споры, возникающие в связи с продлением срока действия договора аренды, в пользу арендатора, используя при этом:

— широкое толкование пп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ о заключении договора без торгов для реализации специального инвестиционного контракта (хотя данный контракт предусмотрен Федеральным законом от 31.12.2014 N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» и напрямую не касается строительства жилья и коммерческих объектов) —

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

1. изменилась стоимость аренды,
2. поменялся тип разрешенного использования,
3. изменились правила сервитута,
4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
5. сменился собственник в результате продажи участка,
6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

Продление срока аренды муниципального земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Продление срока аренды муниципального земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Ещё.

• Государственная собственность:
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
• Выкуп земельного участка из аренды
• Выписка из реестра федерального имущества
• Государственная и муниципальная собственность
• Ещё.

Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков во временное пользование, регулируются гражданским и земельным законодательством. Так, согласно ст.

621 ГК РФ, если арендатор исполняет свои обязательства добросовестно, у него появляется преимущественное право на повторную аренду земли после того, как срок действия заключенного соглашения истечет.

Кроме того, если период временного пользования наделом закончился, но арендатор продолжает пользоваться участком, а собственник объекта при этом не возражает, то контракт в таком случае считается возобновленным.

14 марта 2022 г. был принят новый Федеральный закон № 58-ФЗ, в соответствии с которым внесены существенные изменения в положения о временном пользовании земельными участками.

Законом введено правило, согласно которому до 1 марта 2023 г. арендаторы вправе предъявить требование к арендодателям о продлении срока договоренностей, но не более чем на три года.

При этом не имеет значения, каковы основания заключения соглашения и есть ли задолженность по арендным платежам.

Можно ли оспорить отказ?

Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.

Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.

Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.

Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка

Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ.

При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.

Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной или муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:

• подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
• заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
• включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.

Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.

В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).

Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.

Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.

В заявлении в обязательном порядке должны быть указаны сведения о действующем арендном договоре (номер, дата заключения), а также планируемой новой даты завершения его действия. Арендатор выражает свое желание в дальнейшем пользоваться земельным наделом в соответствии со всеми ранее определенными условиями договора.

Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.

Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.

Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.

Похожие записи:

• ВС решил, когда ребенка нельзя выселить из квартиры
• Режим тишины Новосибирск в 2023 году
• Гаражная амнистия. Проблемы и особенности.