Какой порядок купли-продажи части земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой порядок купли-продажи части земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.
Продажа доли земельного участка возможна только при соблюдении ряда условий:
- размер части четко определен в выписке ЕГРН или по соглашению сторон;
- участок имеет четко определенную долю, например, 1/3 часть;
- земля поставлена на кадастровый учет;
- другие участники долевой собственности уведомлены надлежащим образом;
- отчуждение части участка не нарушает целостности территории, то есть продаваемая доля может быть выражена в натуре;
- реализация не наносит ущерба правам собственности других совладельцев.
Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.
Долевая собственность применяется только к делимым участкам. Доли могут быть выделены изначально, например, при оформлении сделки купли-продажи, или определены в процессе использования. Если доли не указаны в ЕГРН, то определить порядок пользования участком стороны могут по соглашению или в судебном порядке.
Как продать часть земли без согласия других собственников
Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.
Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.
На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.
Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.
Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.
ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.
Список документов большой, поэтому не нужно затягивать с их сбором. Потребуется:
- копия гражданского паспорта собственника, решившего продать свою долю,
- правоустанавливающий документ на часть общедолевой собственности,
- кадастровый паспорт, план межевания,
- выписка о праве собственности, которая берется в ЕГРН,
- если есть на территории строения, берется выписка из БТИ,
- бумага из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременения,
- копия свидетельства о браке и письменное свидетельство согласия супруга (супруги) на проведение сделки по продаже,
- отказы других дольщиков, составленные в письменном виде, на покупку куска территории.
Документальное оформление
При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:
- договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
- общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
- кадастрового паспорта на объект недвижимости;
- нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
- правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
- правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
- полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
- нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
- документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
- справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).
Как продать долю земли без межевания
В соответствии с вступившим в силу с начала текущего 2019 года Распоряжением № 2236-р от 07.11.2014 года осуществлён запрет на продажу доли земельного участка без межевания. Для проведения процедуры необходимо:
- пригласить специалиста из кадастра;
- уведомить соседей по прилегающим участкам;
- получить составленный межевой план границ.
Как продать долю земельного участка без согласия других собственников
Согласно 250 статье Гражданского кодекса, при осуществлении продажи доли земельного участка постороннему лицу, прочие дольщики имеют преимущественное право на ее приобретение по определенной цене, установленной продавцом.
Также стоит отметить, что продавец должен самостоятельно известить письменно всех остальных дольщиков о своем прямом намерении осуществить продажу земельного участка постороннему лицу. Обязательно необходимо указывать в письменном обращении точную сумму продажи и прочие условия, на которых происходит продажа. Передать свою долю третьему лицу можно, только если все остальные участники откажутся от своего права на преимущественное приобретение участка.
Если при осуществлении продажи доли продавец нарушит все существенные условия, которые были ранее установлены для сособственников, обладающих правом на преимущественное приобретение доли, пострадавший имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей, принадлежащих покупателю.
Отдельно стоит отметить, что уступка преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на участок не допускается.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Можно ли продать долю земельного участка?
Пользование землей в общедолевой собственности перестает быть редкостью. Совсем необязательно, чтобы совладельцы приходились друг другу родственниками. Это могут быть посторонние люди, например, в случае развода.
Земельный участок делится на доли в процентах – собственники имеют кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с указанием конкретной части земли. Если доли еще не указаны, совладельцы могут заключить соглашение об их определении.
Прежде чем искать покупателя на стороне, продавец обязан предложить выкуп своей доли остальным совладельцам участка земли. Такой подход принято считать преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ). Если продавец нарушит правило, остальные собственники могут подать в суд и потребовать перевода прав покупателя.
Продажа земли при несогласии дольщиков
Так как долевая собственность предполагает наличие у земли нескольких владельцев, то при совершении сделок с ней важно в первую очередь оповещать их обо всех планируемых действиях.
Собственники долей не имеют права запрещать продажу земли, однако они имеют преимущество для её приобретения. Заключать договор с другим лицом продавец может только после получения ответа от дольщиков. Чтобы обезопасить себя, лучше получить письменный отказ от каждого из них. Такое уведомление служит доказательством правомерности продажи и может представляться в судебном органе, если возникнут споры.
Важно сообщать реальную стоимость доли и не изменять её после оповещения дольщиков. В случае если условия продажи будут изменены после получения отказов (к примеру, уменьшена цена), это даст собственникам законное право в течение 3-х месяцев обратиться в суд для защиты своих интересов.
Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка
Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.
Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.
При продаже должны быть соблюдены условия:
- часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
- размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
- получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
- продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.
После подготовки можно приступать к продаже.
Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
Официальное извещение совладельцев – уведомление о продаже доли дома и земли. Обычно подготовкой извещений занимается нотариус. Собственнику нужно обратиться в контору, сообщить о желании уведомить других дольщиков и оплатить услуги нотариуса.
Альтернативный способ – составить уведомление по образцу ниже, оформить его в письменном виде, отправить по почте заказным письмом и ждать уведомлений о вручении адресатам. Совладельцы должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по штемпелю).
Каким может быть решение:
- письменный отказ от выкупа доли – если владельцы не заинтересованы в этом или их не устраивает цена;
- согласие на выкуп – встречное предложение продавцу;
- отсутствие ответа – по прошествии 30 дней собственник вправе предлагать свою долю третьим лицам.
Нотариальное или обычное уведомление – обязательное условие при продаже долей в общедолевой собственности. Если совладельцы не получили извещений, и узнали, что продавец нашел стороннего покупателя, продав долю ему, дольщики вправе подать исковое заявление. Нужно указать на несоблюдение преимущественного права покупки и перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок для подачи иска – 3 месяца с момента нарушения.