Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Согласование перепланировки. Делать или нет?
Юридически согласовывать будущую или уже выполненную перепланировку надо обязательно. Почему? Жилищный кодекс говорит о том, что жилой фонд — это всенародное достояние, и использовать его надо только по прямому назначению в соответствии с проектной документацией. Любое отступление от проекта наказывается: может быть наложен штраф и предъявлено требование о приведении помещения в исходное состояние, а если согласование перепланировки квартиры (помещений) все равно не проводится — в судебном порядке квартира может быть выставлена на торги, и новый ее владелец все равно обязан либо согласовать новый проект (если он не противоречит строительным нормам и правилам), либо привести помещение в исходное состояние, как указано в документации.
Подобные правила касаются и нежилого фонда.
Фактически надо понимать что можно и что нельзя. Конечно же, нельзя сносить несущие конструкции зданий, влияющие на всю прочность дома, нельзя без расчетов сносить и переносить межкомнатные стены, окна, нельзя прикасаться к вентиляционным шахтам многоквартирных домов и т.д. Конечно, если перенесли встроенный шкафчик или сделали антресоль — грех небольшой. И очень теоретически — если о мелочи никто не узнает, может и ничего страшного… Но…. Соседи в доме всегда бдительные, а у кого ЖСК или ТСЖ — тем более. И если станет известно любым способом о перепланировке жилых или нежилых объектов в ПИБе (БТИ), «мало не покажется». Нужно будет срочно делать оформление перепланировки квартиры, помещения, здания.
Если с объектом недвижимости решили что-то делать (продавать, дарить и пр.), приобретатели квартир просят документы и планировки.
Приятное: при ипотеке ряд банков закрывают глаза на перепланировки, но могут выписать предупреждение и поставить сроки согласований или выполнения иных условий. Звоните, обсудим.
Как разработать проект перепланировки квартиры
Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.
– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.
Когда не нужно согласовывать перепланировку
Следующие виды работ не требуют согласования и могут проводиться на усмотрение собственника:
| Замена старой электропроводки | Разрешается замена проводки, если она не требует демонтажа перегородок. Допускается снятие наружного слоя штукатурки. |
| Установка дополнительного освещения | Этот пункт также относится к замене выключателей и розеток. В этом случае не меняется конфигурация и площадь помещения. |
| Установка новой сантехники | Разрешение не потребуется, если сантехническое оборудование устанавливается на том же месте. Важно, чтобы собственник не планировал монтаж в месте, не предназначенном для этого. |
| Замена труб | Это частый вид работ, который производится на вторичном рынке. Для замены труб на современные не требуется разрешение. Но работы не могут осуществляться в отопительный период. |
| Отделочные работы | Оклейка обоев, установка нового напольного покрытия и покраска стен не требуют одобрения от Жилищной инспекции. Важно, чтобы работы не были масштабными. |
В результате, разрешение не требуется, если работы не затрагивают несущие стены.
Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:
- Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
- Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
- Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
- Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
- Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
- Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
- Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
- Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
- Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
- Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
- Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
- Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
- Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
- Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
- Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
- Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
- Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).
Какие услуги мы предоставляем
Согласование перепланировки квартиры в Санкт Петербурге пройдёт легко и быстро, если обладать достаточным опытом и квалификацией. И то и другое у нас есть!
Мы готовы произвести сбор необходимой документации и согласовать проект в соответствующих органах исполнительной власти и прочих организациях, а именно:
- Отдел надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС;
- ФБУЗ (федеральное бюджетное учреждение здравоохранения);
- Независимая экспертиза конструктивных решений;
- Комитет по градостроительству и архитектуре;
- Комитет по государственному использованию и охране памятников;
- Районное жилищное агентство;
- Межведомственная комиссия при администрации района;
- Управление садово-паркового хозяйства комитета по благоустройству;
- Государственное казённое учреждение «Центр комплексного благоустройства»;
- Комитет имущественных отношений;
- Сетевые организации (ГУП ТЭК, Петербурггаз и др.);
- Прочие.
Согласовать перепланировку квартиры в СПб следует до того, как начнутся демонтажные работы. В соответствии с Жилищным Кодексом изменение планировки квартиры разрешается только после получения бумаги, называемой «Решение о согласовании перепланировки квартиры». Такой документ выдается в районных МВК (межведомственных комиссиях по вопросам согласования перепланировок). Именно они дают добро на производство работ.
Стоимость на согласование перепланировки квартиры и жилого помещения
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Консультация | Бесплатно | |
| Согласование перепланировки квартиры | от 60 000 руб. | 1,5 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | от 80 000 руб. | 1,5 мес. |
| Согласование объединения/разделения нескольких квартир в одну | от 120 000 руб. | 1,5 мес. |
Что не нужно согласовывать
Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:
— замена электропроводки, не требующая штробления;
— монтаж трубопровода для ванной или туалета;
— выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;
— монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
— косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.
«Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну, — говорит эксперт. — Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа».
Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:
1. Подготовить проект перепланировки.
2. Подать заявление на перепланировку с необходимыми документами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести перепланировку.
5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. Комиссия обследует помещение и подпишет акт.
6. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.
7. Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.
8. Получить выписку из ЕГРН.
Что не является перепланировкой?
Чтобы помочь неподготовленному человеку понять, что не является перепланировкой квартиры, подготовлен следующий список.
Получение согласования не требуется для следующего типа перепланировок:
— Косметический ремонт любой сложности. Отделка стен, потолков, полов и наружных элементов.
— Сборка и разборка встроенной мебели. При разборке учитывается отсутствие образования новых помещений в квартире. Если помещение новое, необходимо согласовать перестановку с соответствующими службами.
— Установка новых дверей, в том числе крутящихся и сам раздвижных. Также можно устанавливать дополнительные витрины. Исключение составляют случаи, во время которых изменились общие внешние габариты.
— Монтаж антенны, москитных сеток и кондиционеров.
Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире
Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.
В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.
Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.
А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:
- совмещение ванной комнаты и туалета;
- перенос и устройство дополнительного санузла;
- создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
- реконструкция перекрытий;
- перенос дверных проемов.
Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.
Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.
Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.
Что запрещено санитарными нормами
С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:
- Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
- Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
- Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
- Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
- Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
- Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
- Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
- Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
- Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
- Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
- Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).
Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.