Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

Какие объекты не признают самостроем

Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).

Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).

Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:

• права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
• параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.

Упрощенная процедура оформления самостроя

В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:

• обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.

Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом

В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.

Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.

Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.

• Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
• Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
• Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
• Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
• Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
• Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.

Узаконить самовольную постройку через суд

Действующее законодательство предусматривает возможность определить законный режим владения самовольной постройкой, с последующим признанием на нее права собственности.

Если произвести легализацию строения в административном порядке не получается, то следует обращаться в суд.

Судебная защита прав может быть осуществлена путем предъявления самостоятельного требования о признании права собственности на самовольную постройку, либо такое требование может быть заявлено в качестве встречного в случае предъявления к вам иска о сносе самовольной постройки.

Если вы задаетесь вопросом «как узаконить самовольную постройку?», то постарайтесь обеспечить соблюдение обязательных требований:

• Самострой не должен угрожать жизни и здоровью граждан
• При строительстве не должны быть нарушены строительные и градостроительные нормы и правила
• Ваше строение не должно нарушать права и законные интересы других лиц

Обычно, судебные разбирательства, касающиеся самостроев, не обходятся без соответствующих судебных экспертиз.

Подобные дела требует серьезного подхода как на стадии подготовки, так и в ходе судебного разбирательства. Всегда пользуйтесь помощью опытных юристов, чтобы максимально гарантировать достижение положительного результата.

На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

Обратимся к рассмотрению практики арбитражных судов по спорам, связанным с самовольным строительством объектов капитального строительства. В отличие от судов общей юрисдикции, рассматривающих дела подобной категории, арбитражные суды рассматривают по большей части вопросы самовольного строительства объектов нежилого назначения, что, конечно, влияет на принятие итоговых судебных актов.

Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться — начиная с 01.09.2018 дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу, немногим больше 100, основная часть из них не принята к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности, в большинстве своем — за доказанностью факта самовольной постройки.

Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и/или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.

О ПРИЗНАНИИ ЗДАНИЙ САМОВОЛЬНЫМИ ПОСТРОЙКАМИ И ОБЯЗАНИИ ОТВЕТЧИКА ОСУЩЕСТВИТЬ ИХ СНОС (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.

Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.

Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:

1. Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
2. В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.

Подача заявления в суд

Если цена постройки варьируется в пределах пятидесяти тысяч рублей, то заявление можно подать суду по месту возведения здания.

Вместе с заявлением, в суд подаются:

• Сводка, подтверждающая право на землю.
• Бумаги из Бюро технической инвентаризации либо акт обследования – для доказательства наличия постройки.
• Документы, подтверждающие отсутствие фактов, которые препятствуют получению права на строение.
• Бумаги, подтверждающие попытку получения разрешения на постройку.
• Квитанции об уплате государственной пошлины.
• Копии обращения с указанием количества участвующих в процессе (ответчик, свидетели, третьи лица).

После изучения заявления и всех документов, суд примет взвешенное решение по просьбе физического или юридического лица.

К заявлению следует приложить документы или свидетельские показания, доказывающие преимущественное право на постройку. Это может быть свидетельство многодетной семьи, трудовая с записью о сокращении или увольнении с последнего места работы, справка о низких доходах, свидетельские показания в сторону незаконного застройщика. Можно предоставить справку о наличии в семье инвалида, основанием возведения незаконной постройки суд может признать наличие престарелых родителей, неработающей супруги\супруга, трех и более малолетних детей, статус малоимущей семьи.

Очень на руку сыграют доказательства того, что до того, как вы застроили и облагородили территорию, она была заброшенной. Кроме того, стоит попробовать доказать, что постройка не нарушает права третьих лиц, документы, подтверждающие, что нарушения градостроительного плана не было, доказательства финансовых вложений в возведении здания.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Что следует учесть при обращении в суд с иском о признании права на самовольную постройку

Во первых необходимо изначально определить в каком виде была возведена самовольная постройка – было создано новое здание (сооружение), или, например произведена пристройка или надстройка к уже существующему зданию, как в нашем случае.

Тут возникает следующий вопрос – какие требования заявлять. Просить суд признать право только на самовольно пристроенные и надстроенные помещения, или на объект в целом, в том числе и на помещения, правом на которые истцы уже обладают и которое установленным порядком зарегистрировано?

На этот вопрос дает ответ п. 14 ст. 1 ГсК РФ и Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г.

Так, если самовольная постройка повлекла увеличение размеров и площади помещения (объекта), изменение его планировки, то такой самострой влечет за собой изменение первоначального объекта, что обладает признаками реконструкции. Таким образом, возведенная нашими доверителями самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности, защита прав собственности истцов на данную самовольную постройку возможна путем признания права на объект в целом в реконструированном виде.

Во вторых, при заявлении в суде ходатайства о назначении строительной экспертизы, следует поставить на разрешение эксперта корректные вопросы, перечень которых является стандартным:

— обладает ли объект признаками недвижимого имущества;

— соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам для зданий и сооружений;

— создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Частой ошибкой при заявлении ходатайства о назначении экспертизы самовольной постройки является постановка перед экспертом вопроса о нарушениях самовольно возведенным строением прав третьих лиц, однако такой вопрос находится в компетенции суда, эксперт может разрешать только технические вопросы соответствия самостроя нормам.

Ну и последнее, на что стоит обратить внимание, это соответствие наименований, литер, номеров помещений, заявленных в иске технической документации, ведь суд может удовлетворить только те требования, которые будут предъявлены, поэтому проверьте ваши требования на наличие ошибок или описок.

Итак, в нашем случае эксперт дал положительное заключение и суд удовлетворил заявленные требования. Судебное решение по таким делам является правоустанавливающим документом, на основании которого право собственности должно быть зарегистрировано в регистрационной палате.

В случае, если вы возвели на своем участке ИЖС самовольную постройку или реконструировали жилой дом, произвели перепланировку без разрешений и согласований, существует путь придать законный статус пока еще самовольному строению. Обращайтесь в нашу компанию, мы поможем узаконить самовольную постройку и полностью сопроводим процесс от начала и до регистрации права собственности.

Как рассчитать госпошлину

Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:

1. наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
2. получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
3. соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
4. беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
5. земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
6. строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
7. объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.

Понятие самовольная постройка

Гражданское законодательство раскрывает понятие термина самовольная постройка.

Так в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Такие постройки сносятся, за исключением случаев, когда таковые признаются законными.

Самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое его построило либо снос осуществляется за его счет.

А также снос может быть осуществлен органом, которое вынесло решение о таком сносе.

Похожие записи:

• Льготы детям войны в санкт петербурге в 2021 году
• Государственные услуги населению
• Проверка подлинности протоколов Единого портала тестирования Ростехнадзора