Оценка квартиры при покупке в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при покупке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Факторы, влияющие на оценку квартиры

2. В какой форме выдается отчет об оценке

3. Как выглядит отчёт об оценке

4. Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости

5. Оформление документов

6. Методы оценки недвижимости

7. Стоимость оценки для банков (кредитования)

8. Факторы, влияющие на рыночную цену

9. Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать

10. Как выбрать компанию для оценки

11. Что такое стоимость денег во времени?

12. Как выглядит оценочный альбом?

13. Особенности оценки квартиры для ипотеки, оценки недвижимости для ипотеки, оценки квартиры для банков

14. Сколько стоит оценка, и кто ее оплачивает

Ответ на вопрос зависит от того, в каком банке вы оформляете ипотеку. Ряд кредитных организаций рекомендует заемщикам обращаться к аккредитованным у них оценщикам, список которых всегда можно найти на сайте банка или получить у менеджера, сопровождающего выдачу ипотеки. Другие же банки никак не ограничивают своих клиентов в выборе специалиста, который составит заключение об оценке приобретаемой квартиры.

Факторы, влияющие на оценку квартиры

При составлении отчета оценщик изучает реальное положение дел на рынке недвижимости, актуальный уровень цен на нее, а также индивидуальные характеристики квартиры.

Пожалуй, самое важное, что влияет на стоимость объекта, – это место его расположения. Так, новостройка в густонаселенном старом районе города, окруженная домами, построенными 70 лет назад, будет стоить гораздо дешевле аналогичного жилья в современном районе города с хорошо развитой инфраструктурой.

Очень важно правильно оценить технические характеристики многоквартирного дома, в котором расположена квартира. Так, если дом признан аварийным или планируется к сносу в ближайшие 20 лет, ликвидным такой объект признать нельзя, соответственно шансы на одобрение ипотеки практически равны нулю.

При оценке дома специалист учтет такие его характеристики, как:

этажность и год постройки;
наличие лифта и мусоропровода;
год проведения последнего капитального ремонта;
состояние подъездов и придомовой территории;
наличие парковки и удаленность дома от основных магистралей и остановок общественного транспорта.

После этого оценщик приступит к изучению особенностей квартиры. На ее стоимость могут повлиять такие факторы, как:

площадь, особенности планировки и количество комнат;
этаж, на котором находится квартира;
общее состояние квартиры и качество ремонта в ней;
тип напольных покрытий и отделки стен;
наличие коммуникаций и их состояние.

Опытный оценщик обязательно изучит предложения о продаже аналогичных квартир и учтет уровень цен при составлении отчета для банка. Важно, чтобы подбор таких объектов осуществлялся максимально точно, поскольку стоимость квартир в монолитном доме значительно отличается от цен на аналогичное жилье в панельном доме.

Кроме того, цена жилья существенно колеблется в зависимости от его этажа. Так, на первых этажах квартиры стоят обычно на 5-10 % ниже рынка. Жилье на последних этажах тоже стоит дешевле аналогов, расположенных в середине дома, но размер дисконта не превышает обычно 2-3%.

В какой форме выдается отчет об оценке

Отчет всегда составляется в письменном виде, при этом его срочная печать на бумажном носителе необязательна: в последнее время банки все чаще прибегают к электронному документообороту, что удобно для всех участников ипотечной сделки. Но все же после заключения сделки банки обычно хранят отчет об оценке в распечатанном виде – на случай, если потребуется срочная продажа объекта из-за наличия долга по ипотеке.

Документ имеет несколько разделов, к нему должны быть приложены реальные фотографии оцениваемой квартиры. Общий объем отчета обычно составляет не менее 30-35 листов – разумеется, если он составлен опытным оценщиком, соблюдающим все требования закона и банка, предъявляемые к таким документам.

В отчете указываются технические характеристики дома и подробно описывается место его расположения, этажность квартиры, ее площадь и вид ремонта.

Указывая стоимость объекта, оценщик должен обосновать ее, указав, какой методикой он пользовался и почему. В противном случае банк не сможет признать отчет достоверным и актуальным и не одобрит выдачу ипотеки для приобретения такой квартиры.

Документ подписывается оценщиком, который его составлял и обязательно прошивается. К нему также прикладывается перечень приложений, в числе которых обычно – правоустанавливающие и технические документы на квартиру и фотографии жилого помещения.

Как выглядит отчёт об оценке

Отчёт пишется по стандартам. Так выглядит писок пунктов, которые обязательно присутствуют в отчёте оценочной экспертизы:

основание для проведения оценки;
дата проведения, номер отчёта, данные об оценщике (ФИО, контакты, сведения о СРО, страховом полисе и т.д.);
цель проведения;
полное описание объекта;
стандарты оценки для определения стоимости объекта;
список данных, которые использовали в экспертизе;
формулы расчёта цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
список документов, которые использовал оценщик;
фотоотчёт.

Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости

Оценка недвижимости для ипотеки: как происходит, разберем документы. Для оформления заключения об оценке необходимо собрать следующие данные:

Техническая документация (техпаспорт) – при ее отсутствии запрашивают полную выписку ЕГРН с поэтажной разбивкой. Он необходим оценщику для получения информации о состоянии жилого помещения, проведении перепланировки и формирования общей картины потенциального залога.
Свидетельство о собственности или сведения из ЕГРН – в ней прописывают хозяина квартиры.
Документ, удостоверяющий личность заказчика – требуется для идентификации заявителя и последующего направления отчета менеджеру банковского ведомства, который занимается подготовкой ипотечной документации.

Для оформления договора об оценке недвижимости оценочной организации нужен относительно небольшой список документов. В ряде случаев запрашивают снимки объекта. Эксперт по оценке сам приедет на место нахождения недвижимости и фотографирует ее. Для оценки первичного жилья главными документами являются:

Акт приема и передачи, где указывается официальный почтовый адрес квартиры.
ДДУ.
Паспортные данные заявителя.

При передаче в залог объекта вторичного рынка предполагается, что он какой-то период находится в собственности продавца и испрашиваемые сведения у него имеются. В этом случае важно представить:

Технический паспорт БТИ.
Свидетельство о государственной регистрации.
Договор купли-продажи, дарения или иные документы, указывающие на право собственности на квартиру.
Паспорт заказчика.

Оформление документов

Оценка квартиры для получения ипотечного займа предоставляется в виде отчета, где прописывается рыночная стоимость недвижимого объекта. Заключение представляет собой альбом, выполненный из листов формата А4 в бумажном варианте или в PDF. Обычно в документе больше 40 страниц. Оценка хранится в кредитном учреждении вместе с другими ипотечными документами.

В 2023 году большинство кредиторов начали практиковать электронные документы, поэтому отчет подписывается цифровой подписью для его заверения. Архивированный вариант документов отправляют заказчику на указанный им адрес электронной почты.

Нюансы при проведении оценки квартиры для одобрения ипотеки

При организации оценочных мероприятий следует учесть ряд нюансов:

Банками установлен ограниченный срок действия отчетов – 6 месяцев. В зависимости от выбранной кредитной организации, сроки могут меняться. Рекомендуется уточнять их по телефону.
Оценочные компании, обеспечивающие выезд специалиста на объект, готовят качественный отчет, и банки к ним не придираются.
В заключении четко и ясно должны прописываться обоснования указанной цены. Самый известный и простой вариант: на основании действующих предложений на рынке с использованием корректирующих коэффициентов.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.

Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.

Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.

При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.

Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.

Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.

Стоимость оценки для банков (кредитования)

Площадь загородного дома	Стоимость, руб.
До 100 м²	9500*
От 100 до 300 м²	12500*
От 300 до 1000 м²	15500*
От 1000 м²	20000*
Площадь квартиры	Стоимость, руб.
До 80 м²	4300*
От 81 до 130 м²	5000*
От 131 м²	6000*

Факторы, влияющие на рыночную цену

К ним относятся:

расположение квартиры – в новостройке, старой застройке, историческом центре и т. п.;
инфраструктура – близость транспортной развязки, учреждений, поликлиник и т. п.;
материал стен – панельные здания обычно дешевле кирпичных;
общее состояние дома – этажность, наличие мусоропровода, парковки, ремонта и т. п.;
внутренняя отделка квартиры – типы напольного и настенного покрытий, окон, дверей и т. п.;
этаж, на котором находится жилье, – для первого/последнего действует понижающий коэффициент.

Сбербанк, АБ Россия, Газпромбанк, Уралсиб, ДОМ РФ, Промсвязьбанк, Абсолют, АК Барс банк, Райффайзен банк, Россельхозбанк, ВТБ, Юникредит.

Объект	Цена, от	Сроки
Квартира до 50 м2	4 500 руб.	2 — 5 дней
Квартира до 80 м2	6 990 руб.	2 — 5 дней
Квартира более 80 м2	9 900 руб.	2 — 5 дней
Комната	4 500 руб.	2 — 5 дней

Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать

Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.
Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.
Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.

Как выбрать компанию для оценки

Если вы отбираете компанию самостоятельно, разумно выглядит следующий алгоритм. Из того множества компаний, которые представлены на сайте банка (у Сбербанка, к примеру, этот список насчитывает порядка 90 фирм), отбираете штук 10-20.
Затем мониторите их сайты, раздел цен, сроков и дополнительных услуг.
При необходимости можно прозвонить и уже выбрать какое-либо одно.

При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:

Срок выезда оценщика: 1-2 дня.
Сроки готовности отчета: 3-5 дней.
Стоимость. Может варьироваться. В мегаполисах начинается от 2-3 тысяч рублей.

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

Как выглядит оценочный альбом?

Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:

Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

Особенности оценки квартиры для ипотеки, оценки недвижимости для ипотеки, оценки квартиры для банков

В сфере оценки квартиры для ипотеки сложилась специфическая практика подготовки отчетов для банковских организаций. Заемщику нужно учитывать следующее

«Монополисты».Небольшие банки принимают отчеты по оценке квартиры для ипотеки только от доверенных компаний. Их круг обычно ограничивается 2-3 организациями. Так как заемщики вынуждены обращаться к ним, эти фирмы устанавливают очень высокие цены, в 2-4 раза выше рыночных. В подобной ситуации мы рекомендуем еще раз подумать о том, стоит ли сотрудничать с таким банком.

«Шаблонный подход». У некоторых оценочных компаний оценка квартиры для ипотеки цена экспертиз, напротив, намного ниже рыночной. Они готовят отчеты об оценке недвижимости для ипотеки без ее осмотра. В качестве экспертных заключений используются шаблонные документы, в которых оценщики просто меняют адрес квартиры. Такой отчет не отражает рыночной стоимости недвижимости. Банк либо не одобрит его, либо предложит вам неподходящие условия кредитования.

«Запас на торг». Оценочная компания может действовать в интересах банка. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, размер кредита рассчитывается на основании данных отчета об оценке недвижимости. Эксперт занижает стоимость квартиры на 10%, делая «поправку на торг». Это уменьшает сумму кредита. Кроме того, оценка квартиры для ипотеки и ее фактическая стоимость залогового имущества оказывается выше, чем это указывается в документах. Это — повышает шансы банка на дополнительную прибыль в случае, если вы не выплатите кредит вовремя.

«Инвест Консалтинг» проводит оценку квартир для ипотеки и потребительского кредитования в Москве и Подмосковье, предлагая прозрачные, честные условия сотрудничества. Наш эксперт выезжает на объект для его осмотра, составляет фототаблицу, фиксирует фактическое состояние квартиры. На основе этих данных рассчитывается объективная рыночная стоимость недвижимости. Наши сотрудники проводят независимую экспертизу в сжатые сроки.

Мы составляем отчеты при участии юристов и готовы защищать каждую цифру в экспертном заключении. Заказав оценку квартиры (недвижимости) для ипотеки у нас, вы получите достоверные и точные данные.

Сколько стоит оценка, и кто ее оплачивает

Цена оценки рассчитывается персонально для каждого клиента и зависит от некоторых факторов.

Что влияет на стоимость оценки:

Площадь приобретаемого имущества. В данном случае действует правило, чем больше площадь имущества, тем выше стоимость услуг компании. К примеру, за оценку однокомнатной квартиры клиент заплатит меньше, чем за большой частный дом.
Рейтинг компании. Молодые компании, которые только появились на рынке, стараются наработать клиентскую базу. В этом случае могут предлагать скидки. Компании, которые давно на рынке, обычно не занижают стоимость.
Регион обращения. В крупном городе стоимость услуг будет выше.