Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешение на перепланировку получено, приступаем к ремонтным работам. После того, как все закончено, необходимо посетить орган, выдавший разрешение и пригласить специалиста для составления акта приема-перевыполненных работ.
Следующий шаг – обращение в орган местного самоуправления, который уполномочен на выдачу разрешений на совершение перепланировки (например, в Москве этим занимается Мосжилинспекция).
Каким образом:
- лично;
- почтой;
- через МФЦ;
- через портал госуслуг.
Готовим пакет документов:
- заявление;
- паспорт;
- проект перепланировки;
- письменное согласие всех проживающих лиц;
- технический паспорт+ правоустанавливающие документы (если жилье зарегистрировано в установленном законом порядке) орган местного самоуправления запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия, если их не предоставил заявитель.
После принятия всех документов обратившемуся гражданину выдается расписка, в которой указывается срок принятия решения о перепланировке.
Не позже 45 дней (срок может быть меньше) со дня подачи заявления уполномоченный орган должен объявить свое решение и направить его в течение 3 рабочих дней заявителю.
Если отказали, это можно обжаловать в течение 3 месяцев в суд.
Нормы мокрых зон и уровня пола
При любой существует риск нарушить правила расположения влажных участков. Ведь в ванной всегда предусмотрена качественная гидроизоляция, которую требуется стыковать с новой областью помещения.
В противном случае появляется вероятность получить санузел с постоянно мокнущими стенами, плесенью и грибком. Кроме того, соседи не обрадуются регулярным затоплениям.
Уровень пола в мокрой зоне, согласно нормативам, должен быть на 2 см ниже высоты поверхности в жилых помещениях.
Для того, чтобы избежать резкого перепада, устанавливают 4-сантиметровый разделительный порог, который не выпустит поток в другие комнаты при протечке или аварии.
Некоторые хозяева предпочитают установить инновационную систему контроля воды, которая перекрывает струю в случае внезапного прорыва труб, предохраняя от намокания.
Зонировать квартиру можно с помощью визуальных акцентов, смены фактур, цветов, оптических иллюзий и зеркал. Если хотите придать объем, основной цвет должен быть светлым.
Для помещений с низкими потолками используете обои с вертикальным рисунком, расставляйте цветовые акценты, подбирайте контрастные цвета, используйте мелкие узоры. Визуально расширить пространство поможет декорирование потолка с помощью продольных полос, направленных на яркую стену. Ламинат и паркетную доску укладывайте продольными полосами по направлению к окнам. Узкие комнаты разрядят полы, уложенные «елочкой» или «палубой». О способах укладки паркетной доски вам расскажут специалисты компании «Марка Пола», находящиеся в ТК «Ланской».
Глянцевые потолки увеличат объем комнаты, а несколько сценариев освещения поможет добиться органичного сочетания функциональной и декоративной подсветки.
Декор используйте в умеренном количестве, желательно, чтобы это были предметы правильной геометрической формы.
Поистине огромные возможности представляют собой зеркальные поверхности, порой увеличивая площадь комнат в два раза. Такой же эффект могут создать и шкафы-купе с раздвижными зеркальными поверхностями.
Что ожидает нарушителей?
Некоторые нетерпеливые граждане не хотят тратить время и усилия на уговоры соседей, а начинают установку тамбурной двери без их согласия. Это чревато большими неприятностями. Соседи, недовольные самоуправством, обязательно пожалуются инспектору Мосжилинспекции, и естественным следствием такой жалобы станет предписание на демонтаж незаконной конструкции. К этому, скорее всего, добавится штраф.
Если предписание не будет выполнено в указанный срок, на собственника квартиры подадут в суд, и демонтаж всё равно придётся выполнить. Более того – нужно будет привести общедомовую территорию в первоначальный вид.
Возможно, вам захочется расширить свои владения за счёт чердачного помещения? Даже не пытайтесь: это невозможно, никто не даст вам такого разрешения. Действующее законодательство не допускает перепланировку или переобустройство технических этажей и чердаков.
Если вы купили квартиру с уже оборудованным тамбуром, постарайтесь узнать: насколько законно была установлена тамбурная дверь, имеется ли протокол общего собрания собственников и разрешение жилинспекции? Если ничего этого нет – можно попытаться оформить документы «задним числом». Не факт, что вам это удастся, зато в случае успеха сможете спать спокойно.
Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия
Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива. При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.
Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.
Основные выводы из судебной практики:
- Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
- Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
- В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
- В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».
Что при изменении конфигурации квартирного пространства делать запрещено
Решая, что именно запрещено при перепланировке квартиры, разумным будет вспомнить соответствующие статьи Жилищного кодекса РФ, положения СНиП и СанПиН. Сделаем это вместе.
Разрешениям и табуированным эпизодам, возникающим при нарушении целостности несущих конструкций, посвящены несколько статей на нашем сайте. К примеру, некоторые особенности переустройства малогабаритного жилья рассмотрены в материале о перепланировке однокомнатной квартиры.
Здесь же мы только перечислим типовые табуированные и не подлежащие узакониванию случаи. Это следующие действия:
Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Можно ли делать коридор над жилой комнатой
Можно согласовать такую перепланировку — кухня вместо комнаты? Если кухню перенести в спальню или детскую, или иную комнату, то это составляет потенциальную угрозу залива водой аналогично расположенного помещения на нижнем этаже, поэтому именно такая перепланировка запрещена. Некоторые владельцы квартир, приступая к ремонту, могут неожиданно решить совместить коридор с соседней комнатой.
Главное – не принимать поспешных решений. Если такая идея забралась в голову, ее следует хорошенько обдумать. Прихожую можно совместить с соседствующими комнатами, что позволит максимально расширить имеющееся пространство. Согласно СНиП, кухонное помещение должно иметь источник естественного освещения. Если перенос кухни производится в нежилое помещение, в котором нет окна, необходимо будет изменение перегородок или дверного проема.
Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
Возможности конкретной перепланировки зависимы от серии дома и региона, в котором этот дом находится. Я расскажу об общих важных принципах, которые позволят понимать «границы дозволенного» на примере квартир московского региона.
Что считать перепланировкойВсе преобразования в квартире, которые нужно вносить в технический паспорт БТИ, должны быть согласованы. Когда меняется конфигурация комнат квартиры, демонтируются межкомнатные перегородки, расширяются и переносятся дверные и оконные проемы, объединяется санузел — это перепланировка. Получить на нее разрешение нужно до начала проведения работ. Если вы решили, скажем, демонтировать встроенный шкаф в прихожей и на его месте установить стиральную машину — это называется «переоборудование». Подробнее о разнице — на сайте Мосжилиспекциии по ссылке.
Что считать законной перепланировкой
Перепланировка жилых или нежилых помещений законна, если она согласована с органами жилищной инспекции и БТИ, не нарушает строительных и противопожарных норм.
ЧИТАЙТЕ О КВАРТИРЕ НА ПЛАНЕ…
Houzz тур: Как объединить две квартиры и наполнить их летомКто узнает, что в квартире сделана перепланировка?Ведь продавать квартиру я не собираюсь — буду жить сам и радоваться: зачем мне что-то согласовывать (особенно, если я ничего «опасного» не сделал)? Действительно, зафиксировать незаконную перепланировку квартиры сотрудники жилищной инспекции могут, только физически попав в ваше жилье. Никаких рейдов и внеплановых проверок инспекторы по своей инициативе не проводят. Единственный повод обратить на вас внимание — письменная жалоба соседей. А соседям в принципе не нужно видеть ваш ремонт — для жалобы хватит повода в виде подозрительной активности ремонтной бригады в подъезде / выноса мешков строительного мусора и надоедающего шума. В наш век высоких технологий для жалоб есть электронная приемная. Чем же грозит незаконная перепланировка жилой или нежилой комнаты?
На порог не пущу — и точка
Действительно, владелец квартиры имеет полное право не открыть дверь сотрудникам жилинспекции. А они в свою очередь — закроют вам выезд за границу.
Буквально в декабре прошлого года москвичку не выпустили из страны из-за перепланировки в квартире.
Примечательно, что доказательств у Мосжилинспекции как раз не было — только подозрения в незаконной перепланировке, но на рейс девушку не пустили.
Если незаконная перепланировка квартиры доказана, придется:
- Заплатить штраф.Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ, сумма штрафа составляет от 2000 до 2500 рублей.
- Вернуть все «как было» / получить разрешение. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке. Подробнее — на сайте Мосжилинспекции.
Узаконить постфактум — как?Есть разница между незаконной (неутвержденной) и незаконной (несогласуемой) перепланировкой. Согласовать перепланировку квартиры можно как до ее проведения, так и после. Но только в тех случаях, если она проведена правильно и без нарушений. Изначальный план перепланировки нежилых и жилых помещений как раз гарантирует ваше спокойствие: никакие работы не нанесут ущерб соседям.Если вы «забыли» заранее согласовать перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом необходимо оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке.
Часто бывает и так, что несогласованные работы проводились «с размахом», то есть, затрагивались капитальные стены квартиры.
Для таких мероприятий обязательно техническое заключение по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например, по усилению проемов в стенах.
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе.
Если документы подавались через МФЦ, то срок принятия документов будет исчисляться со дня их передачи от МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Решение должно быть направлено заявителю в течение трех рабочих дней с его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Решение о согласовании перепланировки является основанием для начала работ по перепланировке квартиры.
Отказ в выдаче разрешения о согласовании перепланировки можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе.
Как увеличить жилую площадь квартиры за счет кладовки (коридора)?
Увеличение жилой площади квартиры за счет кладовки (коридора) связано с проведением перепланировки, то есть изменением конфигурации квартиры, требующим внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).
Кроме того, при переустройстве жилых помещений не допускается в том числе (п. п. 11.1, 11.7, 11.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан;
- перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Для увеличения жилой площади квартиры за счет кладовки или коридора рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Как сделать перепланировку в однокомнатной хрущевке?
Квартиры с одной комнатой выбираются обычно молодыми владельцами без детей. Тогда перепланировка делается из традиционной хрущевки в квартиру-студию. Для этого убирают перегородки по плану квартиры между жилой комнатой и кухней.
В некоторых случаях сносу подлежит стена в коридоре. Неизменными остаются стены в туалете и ванной, любые изменения в этих помещениях запрещены. Кладовая есть и в таких квартирах, ее метраж обычно около 2 кв.м. Перепланировка затрагивает таких квартирах иногда и санузлы, которые становятся чуть больше.
Обустройство маленькой кладовки в квартире с одной комнатой позволит скрыть в ней стиральную машину или полки с сезонной одеждой, поставить небольшую бытовую технику и другие предметы.
Иногда владельцы объединяют кухню с коридором. Функционал помещения становится шире, дверь обустраивается дальше от входа. В коридоре появляется место для встроенного шкафа, который может использоваться как кладовая. Кухня становится больше на несколько м2.
Увеличение коридора за счет жилой комнаты; что можно делать и что нет, согласование, документы, акт работ
- Квартиру с самовольной перепланировкой практически невозможно продать или обменять – ответственность за несогласованную перепланировку ляжет на нового собственника квартиры. Мало кто захочет узаконивать действия бывшего владельца квартиры.
- Перепланировка квартиры, не согласованная в ответственных органах, не даст вступить в права наследства на такую квартиру.
- Вы не сможете заключить договор дарения на квартиру с самовольной перепланировкой.
- Заложить квартиру в банке для получения кредита тоже не представляется возможным – банки не берут под залог жилые помещения с незаконной перепланировкой.
- Если Вы не согласовали перепланировку в застрахованной квартире, Вы не сможете получить денежную компенсацию по страховому случаю.
Перед заказом проекта советую проконсультироваться в проектной организации. Подробно объясните свою ситуацию и узнайте какие документы нужны для заказа проекта. Обычно потребуется подать тех.паспорт на квартиру, свидетельство о собственности или выписку ЕГРН (квартира в собственности) или договор соц.найма/ордер (квартира муниципальная).
Наверное, первое, на что мы обращаем внимание, оценивая качество и удобство квартиры, это размер ее жилой площади.
У многих москвичей, проживающих в многоквартирных типовых домах, маленькие спальни. При том, что, без всякого преувеличения, эта комната имеет важнейшее значение в жизни каждого человека. Ведь от того, как мы отдохнем, зависит наши здоровье, настроение и работоспособность.
В гостиных жилых комнатах мы встречаемся с близкими и друзьями, здесь происходит общение между всеми членами семьи. Однако малогабаритные и загроможденные гостиные, как и тесные спальни, производят удручающее впечатление. Они давят на нас, лишая ощущения комфорта и покоя.
Конечно, можно воспользоваться советами дизайнеров по интерьерам, которые помогут подобрать мебель и оформить жилые помещения таким образом, чтобы визуально они казались немного больше.
Для зрительного увеличения комнаты в их арсенале имеются разные средства:
- Оформление интерьера в пастельных и белых тонах.
- Использование обычных обоев для увеличения комнаты.
- Поклейка фотообоев для увеличения пространства комнаты.
- Увеличение комнаты зеркалами.
- Размещение в спальнях и гостиных больших люстр и напольных ламп.
- Высокие занавески на окнах.
- Установка мебели, которую легко раздвигать/задвигать.
- Замена тяжелых и громоздких шкафов миниатюрными полками.
- Украшение стен крупноформатными картинами и т.д.
Сразу скажем, что все эти способы для визуального увеличения комнаты хороши в качестве дополнительных методов. Но, в целом, они не решают проблему, потому что площадь помещения все равно не меняется.
Единственным надежным выходом из ситуации может стать только перепланировка жилой зоны.
В этой статье мы разберемся, за счет чего можно реально увеличить жилую комнату в квартире.
Перепланировка коридора в квартире
Перепланировка коридора в квартире
Большинство собственников имеют квартиры в типовых домах, которые строились во времена, когда было нужно обеспечить максимальное количество граждан отдельным жильем. Для этого осуществлялось массовое строительство зданий, отдельные квартиры в которых не отличаются простором, имеют большое количество недостатков и совершенно не соответствуют современным требованиям пользователей.
Чтобы улучшить функциональность, привлекательность и эксплуатационные характеристики квартиры, необходима перепланировка. Такой капитальный ремонт может затрагивать самые разные комнаты, различные элементы квартиры, включая капитальные конструкции и установленные инженерные коммуникации.
Все это делает перепланировку сложной задачей, для реализации которой собственнику приходится заказывать профессиональные услуги проектировщиков и согласовывать разработанные проекты с госслужбами.
Чаще всего ремонт направлен на улучшение характеристик жилых комнат, однако и вспомогательные внутренние помещения могут нуждаться в существенной перестройке.
Перепланировка коридора в квартире сегодня пользуется популярностью, так как, во-первых, эта комната постоянно эксплуатируется жильцами, а во-вторых, ее можно использовать для увеличения других помещений квартиры.
Граница кухни и жилой комнаты
Увеличить жилое помещение за счет кухни возможно при соблюдении двух важнейших условий:
Часто под увеличением жилой комнаты за счет кухни понимается объединение этих помещений или устройство проема между ними. В данном случае граница между жилым помещением и кухней остается на своем месте.
Так как объединение газифицированных с жилыми категорически запрещается, по старой границе кухни потребуется смонтировать надежную раздвижную перегородку (типа купе) или установить дверь, обеспечивающую плотный притвор.
Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где объединение жилой комнаты и газифицированной кухни допустимо.
Пример перепланировки с объединением кухни и комнаты
Во время перепланировки по этому проекту была снесена ненесущая перегородка между кухней (4) и жилой комнатой (1).
Сегодня, в случае перепланировки в доме с электрическими плитами, на границе между кухней и комнатой желательно оставить небольшие простенки и сохранить верхнюю перемычку – в этом случае имеет место не объединение помещений, а устройство проема, что согласовать значительно проще.
При перепланировке с устройством кухни-шиши на нежилой площади квартиры (например, в коридоре) освободившееся перемещение кухни возможно оформить как жилое лишь на верхнем этаже дома.
Вопросы/Ответы по перепланировке жилого помещения
1. Возможно ли согласование пристроенной на первом этаже лоджии и сколько это будет стоить?
2. Возможно ли согласование уже произведенную перепланировку квартиры?
3. Сколько по времени действительно разрешение МВК на перепланировку? Что делать, если не успели закончить работы по перепланировке в срок?
4. Возможно ли увеличение коридора за счет жилой комнаты?
5. Возможно ли увеличение площади жилых комнат за счет балкона?
6. Возможно ли объединение туалета с ванной или с коридором?
7. Каковы последствия несанкционированной перепланировки?
Самое главное, что это нужно вам самим по 2 причинам:
ВТОРАЯ ПРИЧИНА: квартира купленная в ипотеку. Здесь уже сам банк вас обяжет привести в порядок документы. Некоторые банки действительно берут с вас обязательство «зарегистрировать планировки или вернуть как было», только не забывайте, что после заключения сделки банк как правило проверяет выполнение данного обязательства. В случае же его невыполнения у банка появляется повод потребовать возвращения оставшейся суммы кредита досрочно в полном объеме…
Если же вы решили делать несанкционированную перепланировку, так как получение разрешительной документации является дорогостоящим удовольствием?
Тогда Вы должны понимать, какие последствия Вас могут ожидать:
штраф: Если станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый — от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
требование получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности узаконить перепланировку. Поэтому Ваc обяжут в срок 2-3 месяца оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
продажа квартиры с торгов: Если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов (с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
приведение помещения в первоначальное состояние: Если произведенная Вами перепланировка не будет соответствовать нормам СНиП или других разрешительных органов, то Вас обяжут уплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние.
8. Какие ограничения существуют при перепланировке квартир?
9. В каких случаях не допускается переоборудование и перепланировка помещений?