Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру

Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• полное/частичное погашение долга по ипотеке;
• оплата части стоимости квартиры;
• строительство и реконструкция частного дома.

Запрещается:

• покупать земельный участок;
• покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
• покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
• совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

Какое жилье необходимо приобрести взамен?

Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.

В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

• Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
• Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
• Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Если квартира куплена сразу на собственные средства и мат. капитал

Самый простой способ приобретения жилья. Поэтому, единственное, о чем нужно позаботиться – это договор купли-продажи и передача денег.

На основании вашего заявления в ОиП и предварительного договора купли-продажи, пройдет проверка квартиры, которую вы присмотрели.

Если органы опеки одобрят ваш выбор и сочтут условия приемлемыми для полноценного проживания и развития детей, то вы сможете совершить покупку.

Сразу после того, как вы оформите все документы и станете собственниками, сможете выписать детей из прежней квартиры и зарегистрировать в новой. Если вы купили жилье в другом городе или районе, то можете сразу зарегистрироваться по новому месту жительства. Вас и вашу семью автоматически выпишут с прежнего.

Покупка квартиры на вторичном рынке, где будут проживать ваши дети и вы – серьезный опрос, поэтому проверьте наличие прописанных в ней людей до подписания договора купли-продажи. Если бывший собственник не выписал кого-либо из членов семьи или других посторонних лиц, то вы не сможете заставить жильца покинуть вашу квартиру – он будет иметь право на часть жилой площади.

Если вы покупаете квартиру в новом доме, то проверьте права на продажу, акты сдачи, и все другие документы застройщика и организации, которая выступает продавцом. Если возникнут проблемы, то даже иск в суд не всегда поможет вернуть ваши деньги или жилье. Позаботьтесь о вашей безопасности.

Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:

1. При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
2. В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.

Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.

О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:

	Обмен	Продажа
Плюсы	легче согласовать с ООиП; сразу получается новое жилье; можно без дополнительной мороки поменять жилье и получить доплату (удобный способ получения доп. средств).	можно пустить средства не только на покупку недвижимости; позволяет кардинально сменить место жительства (с квартиры на коттедж и т.п.).
Минусы	нельзя получить большой объем свободных средств.	труднее согласовывать с органами опеки; не всегда сразу получается найти новое жилье.

Тонкости и нюансы процедуры

В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:

• можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
• можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
• можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Какой порядок оформления сделок с недвижимостью после погашения ипотеки с участием маткапитала

Если вы решили развестись с супругом после снятия обременения с ипотечной квартиры, но она приобреталась, в том числе с участием сертификата, действует несколько иной порядок оформления сделки.

Нотариальное обязательство о выделении долей детям после снятия обременения исполняется следующим образом:

1. Обратитесь к нотариусу за выделением долей супругов с обязательной регистрацией изменений в Росреестре.
2. Повторно посетите нотариальную контору и выделите доли детям, путем составления соглашения.
3. Закрепите часть доли каждого из родителей за детьми нотариально — если ипотечная квартира при покупке оформлена только на супругов. После определения в соглашении размера доли детей произведите государственную регистрацию перехода прав собственности.

Выделять доли не придется, если при приобретении объекта недвижимости они были оформлены на всех членов семьи. Как правило, такое встречается при оплате первоначального взноса за недвижимость средствами материнского капитала.

В этом случае достаточно представить в Росреестр документы, подтверждающие полное погашение ипотечного кредита (закладную и справку из банка о закрытии кредита).

Если вами принято решение о продаже такой квартиры (после снятия обременения/оформления долей всех членов семьи), сделка может быть зарегистрирована в Росреестре только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Похожие записи:

• На Сколько Кв.Мрассчитывается Льгота Ветеранам Труда В Московской Области
• Составление апелляционной жалобы по гражданскому делу
• Инструкция: как оформить инвалидность в 2023 году