Как принять квартиру от застройщика, — чтобы потом не бегать по судам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как принять квартиру от застройщика, — чтобы потом не бегать по судам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe

1. 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
2. Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
3. Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
4. Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
5. Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
6. Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
7. Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
8. Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
9. Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
10. Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
11. Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
12. Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.

Новостроек на рынке немало: чтобы не тратить недели на осмотр каждого предложения, важно на старте сократить круг поиска. Для этого ответьте на несколько вопросов:

1. Какой метраж квартиры будет для вас комфортным? И не только сейчас, но и через 5, 10, 15 лет. Это важно, если вы планируете жить в квартире долго и готовитесь к появлению детей.
2. Что должно быть в квартире? Здесь нужно учитывать не только планировку и комнаты, но и количество санузлов и окон, размер балкона, наличие кладовой и другие детали.
3. На каком этаже вы хотите жить? У всех этажей есть свои плюсы и минусы. Например, с верхних открывается красивый вид, но, если лифт сломается, подниматься будет тяжело. На нижних же можно не переживать о лифте, зато в квартиру будет проникать шум из подъезда или с улицы.
4. Дом из какого материала в приоритете? В кирпичных лучше тепло- и шумоизоляция, но они дороже. Панельные самые бюджетные, но с очень хорошей слышимостью. Монолитные — прочные и долговечные, а ещё у них ровные стены. Но с тепло- и звукоизоляцией тоже могут быть проблемы.
5. Любите ли вы рано просыпаться утром? Тогда вам нужна квартира с окнами на восток. Если нет — на запад. Квартиры, выходящие на север, лучше вообще не рассматривать: осенью и зимой там будет особенно темно и холодно.

Самое главное — бюджет. Посмотрите, сколько просят за квартиру вашей мечты на рынке и хватает ли вам средств. Если нет, посчитайте, сколько лет уйдёт на выплату ипотеки: это можно сделать в онлайн‑калькуляторах на сайтах банков. А ещё проверьте, не попадает ли ваша квартира в льготную программу ипотеки.

После финансовых подсчётов требования к жилью можно скорректировать. Если средств не хватает, посмотрите на образ идеальной квартиры и решите, какими пунктами можно поступиться.

Покупка квартиры от застройщика

Покупка недвижимости от застройщика проходит по двум принципиально разным схемам. В первом варианте дом уже сдан, квартиры оформлены в собственность. Собственником, как правило, выступает сам застройщик, девелопер или его представитель. В этом случае оформляется стандартный договор купли-продажи.

Вторая схема приобретения жилья в новостройке работает, когда дом еще не готов. Застройщик выставляет на продажу помещения уже на этапе котлована. Это позволяет привлечь дополнительные средства в проект. В этом случае оформляется договор долевого участия (ДДУ), согласно которому, по завершению строительства покупатель имеет право потребовать от застройщика или девелопера передачи прав на квартиру.

Чаще всего квартиры в новостройках приобретаются по схеме ДДУ, поскольку в этом случае они стоят намного дешевле, чем в готовом здании.

Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.

Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.

• Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.

• Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.

• Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.

• Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.

• Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.

• Получаете остаток денег.

Ипотека в новостройке: особенности

Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.

Есть и другие отличия.

• Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
• На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
• Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
• Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.

Окружающее пространство

Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.

Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.

33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?

34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?

35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?

36. Будет ли метро поблизости?

37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?

38. Как будет охраняться территория ЖК?

39. Построят ли паркинг?

40. Как будет управляться дом?

41. Есть ли поблизости место для прогулок?

42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?

43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?

Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.

Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.

Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:

1. Поиск, выбор и осмотр объекта.
2. Проверка застройщика.
3. Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
6. Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
7. Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
8. Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.

Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.

Самый первый совет, который дают эксперты во избежание проблем при покупке новостроек не зависимо от их стадии строительства, — приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия (ДДУ) или жилищных сертификатов либо участвуя в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. 214 закон не спасает от всех проблем, и даже не защищает от затягивания сроков строительства или банкротства застройщика, о чем рассказывалось в статье «Недострой — страшный сон дольщика: стопроцентной гарантии не дает даже закон ФЗ-214. Но можно бороться и побеждать – советы специалистов», но действуя по правилам, проще отстаивать свои права, в том числе в суде.

Причем самым надежным вариантом приобретения новостройки считается договор долевого участия: «Он дает наибольшие гарантии, к примеру, право требовать неустойку при задержке сроков сдачи объекта», — говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании ЮИТ СитиСтрой. Также довольно безопасен договор уступки права требования, в случае если квартира покупается не у застройщика, а у дольщика, который в свою очередь приобрел объект в соответствие с 214 законом. Другие же схемы, как правило, более рисковые и могут принести гораздо больше проблем: «К примеру, часто используются договор об инвестиционной деятельности по федеральному закону (№ 39), вексельный договор и предварительный договор купли-продажи, — рассказывает адвокат Олег Сухов, — они не всегда хуже ДДУ, но требуют большей юридической грамотности или привлечения юриста».

Поэтому если есть выбор, лучше делать его в пользу 214 закона (когда дом еще не введен в эксплуатацию, потому что после этого, новостройку уже нельзя приобрести, например, по ДДУ и чаще всего в ход идет предварительный договор купли-продажи), но не теряя бдительность: «Даже приобретая квартиру по договору долевого участия, покупатель предварительно должен ознакомиться с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. В противном случае заключенный договор долевого участия могут признать недействительным», — объясняет Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»..

Чтобы оградить себя от серьезных неприятностей, помимо правоустанавливающих документов на объект, нужно изучать и сам договор, на основании которого осуществляется сделка. «Так, договор долевого участия обязан определять конкретный объект долевого строительства, а также он должен содержать сведения о цене, о сроках передачи этого объекта и его оплаты и гарантийном сроке», — утверждает адвокат Олег Сухов. «И не надо забывать, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации, — добавляет Наталья Козлова, Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – А если жилье приобретается по схеме ЖСК, то необходимо учитывать, что договор покупки пая действителен, только когда земельный участок оформлен в аренду или в собственность на кооператив». «Если же сделка сопровождается заключением договора уступки прав требования, надо убедиться, что квартира полностью оплачена цедентом (лицом, передающее свое право требования – от ред.)», — говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»).

Естественно, проверка документов и текста договора нужна и при использовании «серых» схем, причем даже более тщательная.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Чтобы свести к минимуму возможные риски при покупке недвижимости, лучше выбирать жилье в уже сданном доме. Главным минусом здесь будет вопрос денег — их потребуется заплатить значительно больше. Застройщики часто предлагают акции, но даже с их учетом удастся сэкономить не более 5% от общей суммы. Но все же есть возможность получить дополнительную скидку. Основанием для нее станет покупка недвижимости, которая пользуется минимальным спросом и у девелоперской компании сложности с ее продажей. Убедив застройщика в малой ликвидности объекта, можно получить скидку до 15%. Среди квартир, пользующихся низкой востребованностью:

• На первых двух этажах. Под ними — магазины, фитнес-клубы и прочие коммерческие объекты. Пол в таком жилье может быть прохладным, без хорошей звукоизоляции будут регулярно слышны посторонние звуки.
• На последнем этаже. Весной, а также во время проливных ливней, возможны протечки.
• Боковые и угловые. Считается, что они более холодные.
• Над входной группой, козырьками подъездов, рядом с лифтом. Повышенный уровень шума.
• С неудачной планировкой — “пеналы”, маленькие кухни и т.п.
• С видом на кладбище или свалку, а также по соседству с магистралью. В первых случаях это связано с не самым приятным видом из окна, в последнем — с регулярным шумом автомобилей.

Что такое ипотека от застройщика?

Ипотека от застройщика — это жилищный кредит, который дольщику предоставляет банк-партнер девелопера. Как правило, оформление такого кредита происходит в офисе застройщика, который в данной ситуации выступает посредником между клиентом и кредитором.

За счет тесного сотрудничества с банками зачастую девелоперы могут предложить более выгодные ставки по ипотеке. Также у застройщиков можно встретить предложения о кредите без первоначального взноса и с отсрочкой уплаты первого платежа по ипотеке.

Однако стоит внимательно ознакомиться с условиями таких займов и сравнить их с другими предложениями банков. Слишком выгодное предложение, например, ипотека по околонулевой ставке, может быть маркетинговым ходом, при котором низкий процент по кредиту компенсируется завышенной ценой квартиры.

---

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

• Документ, подтверждающий личность лица;
• Соглашение о предоставлении ипотеки;
• В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

1. Документы об учреждении;
2. Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
3. Данные о регистрации организации;
4. Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
5. Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

1. Главный риск – заморозка строительства дома;
2. Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
3. Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
4. Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
5. Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
6. Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

1. Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
2. С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
3. У самого застройщика можно потребовать следующие документы:

• Документы – основания использования участка земли под домом;
• Проекты на возведение многоэтажного дома;
• Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
• Бухгалтерские документы.

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

---

Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

---

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

---

Похожие записи:

• Как лишить отцовства в одностороннем порядке без согласия отца
• Когда и на сколько проиндексируют детские пособия в России в 2023 году
• Выплаты Семье Умершего Пенсионера Мвд