Продажа квартиры с прописанным человеком несобственником

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с прописанным человеком несобственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами

Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:

1. Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
2. Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
3. Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
4. Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
5. Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
6. Расчет и подписание акта приема-передачи.

Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.

Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы

Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.

Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.

Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.

Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.

Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.

B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.

Как выписать зарегистрированных лиц

Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.

Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.

Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:

1. Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
2. Дождитесь его визита в паспортный стол.
3. Регистратор отменит прописку человека.
4. Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.

Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:

• Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
• Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
• Пребывание в местах лишения свободы.

Суд примет Вашу сторону, получив от истца:

1. Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
2. Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.

Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с учета и указать сроки.
3. Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех. Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.

Важно!Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:

К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.

К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.

Поэтому покупая квартиру с прописанными гражданами, следует взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и только тогда принимать решение.

Какими правами на жилое помещение обладают лица с постоянной или временной регистрацией?

В нормативно-правовых документах предусмотрено два вида регистрации в жилом помещении – постоянная и временная. Осуществление регистрации кого-либо в квартире возможно только с согласия ее собственника. Если таких собственников несколько, то согласие на регистрацию должно быть получено от каждого из них.

Круг прав прописанного не собственника значительно уже, чем у титульного владельца квартиры. Например, любые сделки лицо, просто зарегистрированное в квартире, но не являющееся ее собственником, заключать не может. При заключении соглашения по купле-продаже квартиры не собственником последствия этой сделки ничтожны.

Зарегистрированные в жилом помещении лица, вместе с собственником пользуются этой недвижимостью. При этом они проявляют должную заботу о поддержании квартиры в надлежащем состоянии. Обязанности по оплате коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт полностью возложены законодательством на собственника.

Поскольку квартиры бывают приватизированные и муниципальные, постольку разнятся права прописанных лиц. В муниципальном жилье они чуть шире. Например, при желании нанимателя по договору социального найма жилого помещения поселить и зарегистрировать еще одного человека, он должен заручиться согласием всех иных зарегистрированных лиц. При этом самостоятельно прописать других лиц просто зарегистрированные, не являющиеся нанимателем по договору социального найма, не могут. Исключением из этого правила являются дети прописанного лица. Соответственно, и выписка лица по договору социального найма чуть сложнее, чем при приватизации. Наконец, муниципальное жилое помещение может быть приватизировано и на него установится долевой режим собственности.

ВАЖНО !!! Из приватизированного жилья вполне можно выписать нежелательного прописанного, особенно, если семейные отношения уже прекратились, например, супруги развелись.

Особой защите со стороны государства подвергаются права несовершеннолетних прописанных лиц. Процедура выписки несовершеннолетнего будет проходить под контролем органов опеки и попечительства. И очень часто они не дают согласия на выписку несовершеннолетнего.

На что покупателю обращать внимание при заключении договора купли-продажи при наличии обременений?

Сделка по купле-продаже квартиры с прописанными в ней лицами аналогична соглашению об отчуждении юридически «чистой» квартиры. Все те же условия: личные данные участников сделки, описание объекта договора (квартиры с приложением плана и прочей документации), цена, срок передачи и т.д. Но есть нюанс касательно как раз прописанных граждан. Зарегистрированные либо должны быть перечислены в основном договоре купли-продажи (с указанием сроков освобождения жилого помещения), либо возможно заключение предварительного соглашения. В предварительном соглашении также прописываются все зарегистрированные лица и порядок прекращения их регистрации на данной жилплощади. Обязанности по их выписке возлагаются на продавца. Образец и самого договора, и предварительного соглашения можно найти на юридических сайтах.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

• продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
• продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
• выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Пакет документов при продаже квартиры с обременением – особенности

Для того, что бы покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, владелец жилого помещения должен представить следующий пакет документов:

1. Документ, содержащий данные о том, какие права имеет продавец в отношении этого жилого объекта;
2. Национальный паспорт гражданина;
3. Документ, содержащий данные об основании возникновения у собственника прав на объект недвижимости (соглашение о купле – продаже, решение судебного органа, свидетельство о вступлении в наследство);
4. Выписка из органа регистрационного учета о всех лицах, которые зарегистрированы по месту расположения недвижимого объекта;
5. Техническая документация на квартиру (план, кадастровый паспорт, выдаваемый органами БТИ).

Помимо стандартного пакета сведений, продавец должен представить:

1. Ордер о вселении в квартиру;
2. Свидетельство, содержащее сведения о приватизации объекта, а также о лицах, которые участвовали в этой процедуре;
3. Документ, подтверждающий внесение всех паевых платежей (когда квартира является кооперативной);
4. Если продавец состоит в брачных отношениях, то можно потребовать брачный договор при наличии такового.

Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.

Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.

Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.

Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.

Кого будет сложно выписать

Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.

Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.

Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:

• членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
• пенсионеров по старости;
• членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
• инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.

Продать квартиру с прописанным ребенком возможно на общих основаниях как для членов семьи, если он не является собственником. Прописанный человек, являющийся собственником и не достигший 18 лет, означает необходимость обратиться в орган опеки за разрешением.

Сложность продажи квартиры с прописанным ребенком – его нельзя выписать в никуда. Одновременно с выпиской его нужно прописать по новому месту жительства и обязательно – с одним из родителей. Не всегда это можно организовать, поэтому продавцы просят покупателей отсрочить дату выписки на более позднее время.

Для покупателя это риск. Если продавец так и не выпишет ребенка, защитить через суд права нового собственника будет затруднительно. Усилить позицию покупателя поможет нотариальное обязательно продавца о снятии себя и ребенка с учета.

В каких случаях нельзя продать такую квартиру

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

• дети, оставшиеся без родительской опеки;
• граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
• граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
• лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

• несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
• недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Похожие записи:

• Статья 209 УК РБ. Мошенничество. Уголовный кодекс Республики Беларусь
• Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность
• Граждане, признанные инвалидами